Hvernig er hægt að gera leigumarkaðinn öruggari?

Leigumarkaðurinn á Íslandi er óstöðugur og hefur hækkað hratt á undanförnum árum. Hvaða ástæður liggja að baki því og hvernig getum við bætt hann að mati sérfræðinga?

Sama hver lausnin á vandamálum leigumarkaðsins er mun ekkert breytast nema að afstaða Íslendinga til húsnæðisleigu breytist.
Sama hver lausnin á vandamálum leigumarkaðsins er mun ekkert breytast nema að afstaða Íslendinga til húsnæðisleigu breytist.
Auglýsing

Stefna íslenskra stjórn­valda um að betra sé að eiga en að leigja íbúð virð­ist hafa leitt til óör­yggis og sveiflna á leigu­mark­aði. Þrír hag­fræð­ingar hafa lagt fram til­lögur sínar til að sporna við þessum sveifl­um, en allar eru þær eru ólíkar í eðli sínu. Gætu þessar breyt­ingar raun­veru­lega leitt til stærri og örugg­ari leigu­mark­aðar á Íslandi?

Lág­tekju­fólk greiddi á Íslandi að jafn­aði helm­ing ráð­stöf­un­ar­tekna sinna í leigu árið 2016, meira en á öllum hinum Norð­ur­lönd­unum sam­kvæmt nýlegri skýrslu Íbúða­lána­sjóðs. Hlut­fall íbúa á leigu­mark­aði var einnig nokkuð lágt miðað við sömu löndin þrátt fyrir aukn­ingu síð­ari ára, en árið 2016 var það ein­ungis lægra í Nor­egi. Íslend­ingar virð­ast því leigja minna og búa við verri kost á leigu­mark­aði sam­an­borið við aðrar Norð­ur­landa­þjóð­ir.

Ein­fald­ari rík­is­af­skiptiKonráð S. Guðjónsson hagfræðingur Viðskiptaráðs.

Þessi staða hefur ekki gerst að sjálfu sér, að mati Kon­ráðs S. Guð­jóns­son­ar, hag­fræð­ings Við­skipta­ráðs. 

Sam­kvæmt honum hefur sér­eign­ar­stefnan sem rekin hefur verið af stjórn­völdum skapað hvata til þess að eiga frekar en að leigja hús­næði. Slíkir hvatar eru til dæmis í formi nið­ur­greiddra lána, skatt­frjáls sér­eign­ar­sparn­aðar vegna kaupa á fyrstu fast­eign auk Leið­rétt­ing­ar­innar á hús­næð­is­lánum íbúða­kaup­enda. Kon­ráð telur þessa þróun var­huga­verða, hún auki áhættu á hús­næð­is­mark­aði og leiði til minni sveigj­an­leika í búset­u. 

Til þess að sporna við henni mælir hann með ein­földun rík­is­af­skipta á hús­næð­is­mark­aði, frekar ætti að leggja áherslu á  skatta­lækk­anir á lág­tekju­hópa í stað vaxta­bóta á hús­næð­is­lán­um.

Auglýsing

Aðkoma líf­eyr­is­sjóð­anna

Líkt og Kon­ráð segir Ólafur Mar­geirs­son hag­fræð­ingur þá hugsun að Íslend­ingar „eigi að eiga“ hús­næði hafa leitt til meiri skuld­setn­ing­ar, hærra fast­eigna­verðs og óstöð­ug­leika á hús­næð­is­mark­aði. Í erindi sem hann hélt á fundi á vegum stétt­ar­fé­lags­ins Efl­ingar á mánu­dag sagði hann að ein lausn á þessu vanda­máli gæti verið sú að auka aðkomu lang­tíma­fjár­festa að leigu­mark­aðnum á Íslandi, þá einna helst með leigu­fé­lögum sem líf­eyr­is­sjóð­irnir gætu átt og rek­ið. Slíkt myndi slá tvær flugur í einu höggi, öryggi á húsa­leigu­mark­aði myndi aukast auk þess sem leigu­hús­næði yrði arð­bær fjár­fest­ing fyrir sjóð­ina sjálfa. 

Lang­tíma­fjár­fest­ingar líf­eyr­is­sjóð­anna yrðu mikil við­brigði á húsa­leigu­mark­aðn­um, en núver­andi leigu­fé­lög lána aðeins út til skamms tíma í senn. Sem dæmi má nefna Almenna leigu­fé­lag­ið, sem er í eigu Gamma, en þeirra „lang­tíma­leiga“ nær ein­ungis til þriggja ára

Hver er sann­gjörn leiga?

Una Jónsdóttir, hagfræðingur ÍbúðalánasjóðsUna Jóns­dóttir hag­fræð­ingur hjá Íbúða­lána­sjóði tekur undir áhyggjur Kon­ráðs og Ólafs um afleið­ingar sér­eign­ar­stefn­unn­ar. Í aðsendri grein á Kjarn­anum veltir hún því upp hvaða leigu­verð gæti talist sann­gjarnt og eðli­legt. Þar sem hús­næði sé nauð­synja­vara og öruggt aðgengi að þeim séu skil­greind sem mann­rétt­indi sam­kvæmt Sam­ein­uðu þjóð­unum væru rík­is­af­skipti óum­flýj­an­leg. 

Þak á hækkun leigu­verðs gæti bætt öryggi á hús­næð­is­mark­aðn­um, en hins vegar sé engin töfra­lausn til í þessum efn­um.

Af hverju hefur ekk­ert verið gert fyrir leigu­mark­að­inn?

En hvers vegna hefur ekki verið ráð­ist í fram­kvæmd neinna áður­nefndra til­lagna þess­ara þriggja hag­fræð­inga nú þegar ef þær leiða allar til meira öryggis á húsa­leigu­mark­aði? Að hluta til virð­ist svarið liggja í sjálfs­styrkj­andi sam­bandi óör­uggs leigu­mark­aðar og sér­eign­ar­hugsun Íslend­inga. 

Ólafur skrifar áhuga­leysi líf­eyr­is­sjóða á fjár­fest­ingu í leigu­í­búðum ann­ars vegar á íslenska við­horfið um að til lengri tíma sé betra að eiga heldur en að leigja. Hins vegar hafi húsa­leigu­mark­að­ur­inn verið of áhættu­samur fyrir lang­tíma­fjár­festa vegna skorts á upp­lýs­ing­um, en Þjóð­skrá hafi ein­ungis nýlega byrjað að birta tölur um ávöxtun leigu­í­búða á Ísland­i. 

Í til­felli Unu og Kon­ráðs virð­ist meg­in­vand­inn liggja í hug­ar­fari íslenskra stjórn­mála­manna. Sam­kvæmt Kon­ráði hefur hús­næð­is­stefna rík­is­stjórn­ar­innar lagt of mikla áherslu á fólk eign­ist hús­næði þegar meg­in­á­skor­unin liggi í því að fólk eigi heim­ili, óháð eigna­fyr­ir­komu­lagi. Teikn eru á lofti um auk­inn póli­tískan þrýst­ing fyrir breyt­ingar á rétt­ar­stöðu leigj­enda, en bent hefur verið á þörf­ina á að end­ur­skoða lög um húsa­leigu sem og áhuga félags­mála­ráð­herra á miklum leigu­hækk­unum upp á síðkast­ið.

Flókið málÓlafur Margeirsson á fundi Eflingar í vikunni.

Á hinn bóg­inn yrði ekki ein­falt að ná ráð­lögðum breyt­ingum í gegn að fullu. Afstaða líf­eyr­is­sjóð­anna í heild liggur ekki fyrir en Þórey Þórð­ar­dótt­ir, fram­kvæmda­stjóri Lands­sam­taka líf­eyr­is­sjóða, gagn­rýndi til­lögur Ólafs á fundi Efl­ingar og sagði óaðl­að­andi fyrir líf­eyr­is­sjóði að standa í rekstri leigu­fé­laga. Sjóð­irnir væru fyrst og fremst fjár­festar og myndu ein­ungis styrkja fjár­mögnun leigu­í­búða í gegnum hluta­fé­lög til þess að lág­marka áhætt­una. 

­Sömu­leiðis gæti verið snúið að breyta reglu­verki á leigu­mark­aði án þess að tak­marka fram­boð. Hætta er á því að aukin rétt­indi leigj­enda gæti leitt til minni nýbygg­ingar á leigu­í­búðum vegna minni arð­semi. Slíkt myndi hafa þver­öfug áhrif og leiða til enn frekara óör­yggis á húsa­leigu­mark­aði.

Til­lögur hag­fræð­ing­anna þriggja nálg­ast vanda­málið frá ólíkum hlið­um. Hins veg­ar, hvort sem lausnin á óör­yggi leigu­mark­aðs­ins liggi í minni rík­is­af­skipt­um, breyttri fjár­fest­ingu eða bættri rétt­ar­stöðu leigj­enda mun ekk­ert breyt­ast nema að afstaða Íslend­inga til hús­næð­is­leigu breyt­ist.

Meiri hækkun stýrivaxta kom til greina
Fundargerð peningastefnunefndar Seðlabanka Íslands frá því fyrr í mánuðinum hefur verið birt.
Kjarninn 21. nóvember 2018
Aðförin
Aðförin
Aðförin – Mannlíf milli húsa
Kjarninn 21. nóvember 2018
Sverrir Mar Albertsson
Aþþíbara
Kjarninn 21. nóvember 2018
Pottersen
Pottersen
Pottersen – 4. þáttur: Fljúgandi sjálfrennireið og sjálfskaðandi húsálfur
Kjarninn 21. nóvember 2018
Dómar í markaðsmisnotkunarmálum hafa dregið línu í sandinn
Forstjóri Kauphallarinnar segir að það sé aldrei hægt að tryggja að einhver fari ekki yfir á rauðu ljósi þótt það sé bannað. Fjárfestingaumhverfið hér sé þó mun tryggara og með öðrum hætti en fyrir áratug síðan.
Kjarninn 21. nóvember 2018
Eiríkur Jónsson er annar þeirra sem stefndi ríkinu vegna ólögmætra athafna Sigríðar Á. Andersen.
Ríkið áfrýjar dómi vegna skipunar dómara
Íslenska ríkið hefur áfrýjað dómum Héraðsdóms Reykjavíkur sem dæmdi ríkið bótaskylt í málum þeirra Jóns Höskuldssonar og Eiríks Jónssonar.
Kjarninn 21. nóvember 2018
Blýanturinn á útleið í prófum – Tölvur taka við
Innan nokkurra ára munu blýanturinn og penninn heyra sögunni til innan Háskóla Íslands með tilkomu rafræns prófakerfis.
Kjarninn 21. nóvember 2018
Kim Jong-yang nýkjörinn forseti Interpol.
Óvæntur sigur í forsetakjöri Interpol
Fulltrúi Rússa var talinn líklegastur til þess að verða kjörinn forseti alþjóðalögreglunnar Interpol en hann tapaði óvænt fyrir Suður-kóreumanninum Kim Jong-yang. Kosið var um nýjan forseti eftir að sitjandi forseta Interpol hvarf í október.
Kjarninn 21. nóvember 2018
Meira eftir höfundinnJónas Atli Gunnarsson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar