Hvernig er hægt að gera leigumarkaðinn öruggari?

Leigumarkaðurinn á Íslandi er óstöðugur og hefur hækkað hratt á undanförnum árum. Hvaða ástæður liggja að baki því og hvernig getum við bætt hann að mati sérfræðinga?

Sama hver lausnin á vandamálum leigumarkaðsins er mun ekkert breytast nema að afstaða Íslendinga til húsnæðisleigu breytist.
Sama hver lausnin á vandamálum leigumarkaðsins er mun ekkert breytast nema að afstaða Íslendinga til húsnæðisleigu breytist.
Auglýsing

Stefna íslenskra stjórn­valda um að betra sé að eiga en að leigja íbúð virð­ist hafa leitt til óör­yggis og sveiflna á leigu­mark­aði. Þrír hag­fræð­ingar hafa lagt fram til­lögur sínar til að sporna við þessum sveifl­um, en allar eru þær eru ólíkar í eðli sínu. Gætu þessar breyt­ingar raun­veru­lega leitt til stærri og örugg­ari leigu­mark­aðar á Íslandi?

Lág­tekju­fólk greiddi á Íslandi að jafn­aði helm­ing ráð­stöf­un­ar­tekna sinna í leigu árið 2016, meira en á öllum hinum Norð­ur­lönd­unum sam­kvæmt nýlegri skýrslu Íbúða­lána­sjóðs. Hlut­fall íbúa á leigu­mark­aði var einnig nokkuð lágt miðað við sömu löndin þrátt fyrir aukn­ingu síð­ari ára, en árið 2016 var það ein­ungis lægra í Nor­egi. Íslend­ingar virð­ast því leigja minna og búa við verri kost á leigu­mark­aði sam­an­borið við aðrar Norð­ur­landa­þjóð­ir.

Ein­fald­ari rík­is­af­skiptiKonráð S. Guðjónsson hagfræðingur Viðskiptaráðs.

Þessi staða hefur ekki gerst að sjálfu sér, að mati Kon­ráðs S. Guð­jóns­son­ar, hag­fræð­ings Við­skipta­ráðs. 

Sam­kvæmt honum hefur sér­eign­ar­stefnan sem rekin hefur verið af stjórn­völdum skapað hvata til þess að eiga frekar en að leigja hús­næði. Slíkir hvatar eru til dæmis í formi nið­ur­greiddra lána, skatt­frjáls sér­eign­ar­sparn­aðar vegna kaupa á fyrstu fast­eign auk Leið­rétt­ing­ar­innar á hús­næð­is­lánum íbúða­kaup­enda. Kon­ráð telur þessa þróun var­huga­verða, hún auki áhættu á hús­næð­is­mark­aði og leiði til minni sveigj­an­leika í búset­u. 

Til þess að sporna við henni mælir hann með ein­földun rík­is­af­skipta á hús­næð­is­mark­aði, frekar ætti að leggja áherslu á  skatta­lækk­anir á lág­tekju­hópa í stað vaxta­bóta á hús­næð­is­lán­um.

Auglýsing

Aðkoma líf­eyr­is­sjóð­anna

Líkt og Kon­ráð segir Ólafur Mar­geirs­son hag­fræð­ingur þá hugsun að Íslend­ingar „eigi að eiga“ hús­næði hafa leitt til meiri skuld­setn­ing­ar, hærra fast­eigna­verðs og óstöð­ug­leika á hús­næð­is­mark­aði. Í erindi sem hann hélt á fundi á vegum stétt­ar­fé­lags­ins Efl­ingar á mánu­dag sagði hann að ein lausn á þessu vanda­máli gæti verið sú að auka aðkomu lang­tíma­fjár­festa að leigu­mark­aðnum á Íslandi, þá einna helst með leigu­fé­lögum sem líf­eyr­is­sjóð­irnir gætu átt og rek­ið. Slíkt myndi slá tvær flugur í einu höggi, öryggi á húsa­leigu­mark­aði myndi aukast auk þess sem leigu­hús­næði yrði arð­bær fjár­fest­ing fyrir sjóð­ina sjálfa. 

Lang­tíma­fjár­fest­ingar líf­eyr­is­sjóð­anna yrðu mikil við­brigði á húsa­leigu­mark­aðn­um, en núver­andi leigu­fé­lög lána aðeins út til skamms tíma í senn. Sem dæmi má nefna Almenna leigu­fé­lag­ið, sem er í eigu Gamma, en þeirra „lang­tíma­leiga“ nær ein­ungis til þriggja ára

Hver er sann­gjörn leiga?

Una Jónsdóttir, hagfræðingur ÍbúðalánasjóðsUna Jóns­dóttir hag­fræð­ingur hjá Íbúða­lána­sjóði tekur undir áhyggjur Kon­ráðs og Ólafs um afleið­ingar sér­eign­ar­stefn­unn­ar. Í aðsendri grein á Kjarn­anum veltir hún því upp hvaða leigu­verð gæti talist sann­gjarnt og eðli­legt. Þar sem hús­næði sé nauð­synja­vara og öruggt aðgengi að þeim séu skil­greind sem mann­rétt­indi sam­kvæmt Sam­ein­uðu þjóð­unum væru rík­is­af­skipti óum­flýj­an­leg. 

Þak á hækkun leigu­verðs gæti bætt öryggi á hús­næð­is­mark­aðn­um, en hins vegar sé engin töfra­lausn til í þessum efn­um.

Af hverju hefur ekk­ert verið gert fyrir leigu­mark­að­inn?

En hvers vegna hefur ekki verið ráð­ist í fram­kvæmd neinna áður­nefndra til­lagna þess­ara þriggja hag­fræð­inga nú þegar ef þær leiða allar til meira öryggis á húsa­leigu­mark­aði? Að hluta til virð­ist svarið liggja í sjálfs­styrkj­andi sam­bandi óör­uggs leigu­mark­aðar og sér­eign­ar­hugsun Íslend­inga. 

Ólafur skrifar áhuga­leysi líf­eyr­is­sjóða á fjár­fest­ingu í leigu­í­búðum ann­ars vegar á íslenska við­horfið um að til lengri tíma sé betra að eiga heldur en að leigja. Hins vegar hafi húsa­leigu­mark­að­ur­inn verið of áhættu­samur fyrir lang­tíma­fjár­festa vegna skorts á upp­lýs­ing­um, en Þjóð­skrá hafi ein­ungis nýlega byrjað að birta tölur um ávöxtun leigu­í­búða á Ísland­i. 

Í til­felli Unu og Kon­ráðs virð­ist meg­in­vand­inn liggja í hug­ar­fari íslenskra stjórn­mála­manna. Sam­kvæmt Kon­ráði hefur hús­næð­is­stefna rík­is­stjórn­ar­innar lagt of mikla áherslu á fólk eign­ist hús­næði þegar meg­in­á­skor­unin liggi í því að fólk eigi heim­ili, óháð eigna­fyr­ir­komu­lagi. Teikn eru á lofti um auk­inn póli­tískan þrýst­ing fyrir breyt­ingar á rétt­ar­stöðu leigj­enda, en bent hefur verið á þörf­ina á að end­ur­skoða lög um húsa­leigu sem og áhuga félags­mála­ráð­herra á miklum leigu­hækk­unum upp á síðkast­ið.

Flókið málÓlafur Margeirsson á fundi Eflingar í vikunni.

Á hinn bóg­inn yrði ekki ein­falt að ná ráð­lögðum breyt­ingum í gegn að fullu. Afstaða líf­eyr­is­sjóð­anna í heild liggur ekki fyrir en Þórey Þórð­ar­dótt­ir, fram­kvæmda­stjóri Lands­sam­taka líf­eyr­is­sjóða, gagn­rýndi til­lögur Ólafs á fundi Efl­ingar og sagði óaðl­að­andi fyrir líf­eyr­is­sjóði að standa í rekstri leigu­fé­laga. Sjóð­irnir væru fyrst og fremst fjár­festar og myndu ein­ungis styrkja fjár­mögnun leigu­í­búða í gegnum hluta­fé­lög til þess að lág­marka áhætt­una. 

­Sömu­leiðis gæti verið snúið að breyta reglu­verki á leigu­mark­aði án þess að tak­marka fram­boð. Hætta er á því að aukin rétt­indi leigj­enda gæti leitt til minni nýbygg­ingar á leigu­í­búðum vegna minni arð­semi. Slíkt myndi hafa þver­öfug áhrif og leiða til enn frekara óör­yggis á húsa­leigu­mark­aði.

Til­lögur hag­fræð­ing­anna þriggja nálg­ast vanda­málið frá ólíkum hlið­um. Hins veg­ar, hvort sem lausnin á óör­yggi leigu­mark­aðs­ins liggi í minni rík­is­af­skipt­um, breyttri fjár­fest­ingu eða bættri rétt­ar­stöðu leigj­enda mun ekk­ert breyt­ast nema að afstaða Íslend­inga til hús­næð­is­leigu breyt­ist.

Ert þú í Kjarnasamfélaginu?

Kjarninn er opinn vefur en líflínan okkar eru frjáls framlög frá lesendum, Kjarnasamfélagið. Sú stoð undir reksturinn er okkur afar mikilvæg.

Með því að skrá þig í Kjarnasamfélagið gerir þú okkur kleift að halda áfram að vinna í þágu almennings og birta vandaðar fréttaskýringar, djúpar greiningar á efnahagsmálum og annað fréttatengt gæðaefni. 

Kjarninn hefur verið til taks fyrir kröfuharða lesendur undanfarin sjö ár og við ætlum okkur að standa vaktina áfram. 

Fyrir þá sem nú þegar eru stoltir styrkjendur Kjarnans þá leyfum við okkur að benda á að hægt er að óska eftir að hækka mánaðarlega framlagið með því að senda póst á takk@kjarninn.is


Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Sumarið er tími malbikunarframkvæmda.
Nýja malbikið víða tilbúið í hefðbundinn hámarkshraða
Hámarkshraði hefur verið lækkaður á þeim vegarköflum sem eru nýmalbikaðir en nú eru þær takmarkanir brátt á enda víða á höfuðborgarsvæðinu. Upplýsingafulltrúi Vegagerðarinnar segir hraðann ekki hækkaðan fyrr en viðnám sé orðið ásættanlegt.
Kjarninn 7. ágúst 2020
Drífa Snædal er forseti ASÍ.
Ætlast til þess að samfélagslegir hagsmunir ráði för en ekki hagsmunir peningaaflanna
Forseti ASÍ segir fjölmörg verkefni sem stjórnvöld gáfu loforð um í tengslum við núgildandi kjarasamninga út af standa. Þá segir hún að „sumargjöf“ Icelandair til flugfreyja muni lita þau verkefni sem fram undan eru hjá verkalýðshreyfingunni.
Kjarninn 7. ágúst 2020
Víðir Reynisson, yfirlögregluþjónn hjá almannavarnadeild ríkislögreglustjóra.
„Það eina sem er alveg öruggt“ er að meiri útbreiðsla þýðir meira af alvarlegum veikindum
Vonbrigði. Áfall. Erfið staða. „Það er aldrei hægt að leggja of mikla áherslu á það að í þessari baráttu er veiran óvinurinn,“ sagði Víðir Reynisson yfirlögregluþjónn á upplýsingafundi þar sem okkur voru fluttar þungar fréttir.
Kjarninn 7. ágúst 2020
Þórólfur Guðnason sóttvarnalæknir.
Einn sjúklingur á gjörgæslu og í öndunarvél
Þórólfur Guðnason sóttvarnalæknir upplýsti um það á upplýsingafundi almannavarna í dag að einn sjúklingur liggur nú á gjörgæslu vegna COVID-19. Hann er á fertugsaldri og í öndunarvél.
Kjarninn 7. ágúst 2020
Víðir Reynisson, yfirlögregluþjónn hjá almannavarnadeild ríkislögreglustjóra.
Víðir: Faraldur skollinn á að nýju
Mögulega verða einhverjir lagðir inn vegna COVID-19. Annað hópsmitið hefur verið rakið til veitingastaðar í Reykjavík. Tæplega 50 manns eru í sóttkví í Vestmannaeyjum vegna smits sem greindist hjá einstaklingum sem þar voru um verslunarmannahelgina.
Kjarninn 7. ágúst 2020
Svandís Svavarsdóttir, heilbrigðisráðherra.
Ráðherra boðar til samráðs lykilaðila vegna COVID-19
Heilbrigðisráðherra hefur ákveðið að boða til samráðsvettvangs í formi vinnustofu þann 20. ágúst. Þar verður rætt hvernig móta megi aðgerðir og stefnu til lengri tíma litið með tilliti til faraldurs COVID-19.
Kjarninn 7. ágúst 2020
109 virk smit – 914 í sóttkví
Sautján ný innanlandssmit af kórónuveirunni greindust hér á landi í gær og þrjú í landamæraskimun. 109 manns eru nú með COVID-19 og í einangrun.
Kjarninn 7. ágúst 2020
Stórir lífeyrissjóðir hafa ekki farið vel út úr fjárfestingu í Icelandair
Aðkoma stærstu hluthafa Icelandair, sem hafa það hlutverk að ávaxta lífeyri landsmanna, að félaginu síðastliðinn áratug hefur ekki skilað mikilli arðsemi, og í tveimur tilfellum miklu tapi. Þessir sömu sjóðir munu á næstu dögum þurfa að taka ákvörðun.
Kjarninn 7. ágúst 2020
Meira eftir höfundinnJónas Atli Gunnarsson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar