Stefna íslenskra stjórnvalda um að betra sé að eiga en að leigja íbúð virðist hafa leitt til óöryggis og sveiflna á leigumarkaði. Þrír hagfræðingar hafa lagt fram tillögur sínar til að sporna við þessum sveiflum, en allar eru þær eru ólíkar í eðli sínu. Gætu þessar breytingar raunverulega leitt til stærri og öruggari leigumarkaðar á Íslandi?
Lágtekjufólk greiddi á Íslandi að jafnaði helming ráðstöfunartekna sinna í leigu árið 2016, meira en á öllum hinum Norðurlöndunum samkvæmt nýlegri skýrslu Íbúðalánasjóðs. Hlutfall íbúa á leigumarkaði var einnig nokkuð lágt miðað við sömu löndin þrátt fyrir aukningu síðari ára, en árið 2016 var það einungis lægra í Noregi. Íslendingar virðast því leigja minna og búa við verri kost á leigumarkaði samanborið við aðrar Norðurlandaþjóðir.
Einfaldari ríkisafskipti
Þessi staða hefur ekki gerst að sjálfu sér, að mati Konráðs S. Guðjónssonar, hagfræðings Viðskiptaráðs.
Samkvæmt honum hefur séreignarstefnan sem rekin hefur verið af stjórnvöldum skapað hvata til þess að eiga frekar en að leigja húsnæði. Slíkir hvatar eru til dæmis í formi niðurgreiddra lána, skattfrjáls séreignarsparnaðar vegna kaupa á fyrstu fasteign auk Leiðréttingarinnar á húsnæðislánum íbúðakaupenda. Konráð telur þessa þróun varhugaverða, hún auki áhættu á húsnæðismarkaði og leiði til minni sveigjanleika í búsetu.
Til þess að sporna við henni mælir hann með einföldun ríkisafskipta á húsnæðismarkaði, frekar ætti að leggja áherslu á skattalækkanir á lágtekjuhópa í stað vaxtabóta á húsnæðislánum.
Aðkoma lífeyrissjóðanna
Líkt og Konráð segir Ólafur Margeirsson hagfræðingur þá hugsun að Íslendingar „eigi að eiga“ húsnæði hafa leitt til meiri skuldsetningar, hærra fasteignaverðs og óstöðugleika á húsnæðismarkaði. Í erindi sem hann hélt á fundi á vegum stéttarfélagsins Eflingar á mánudag sagði hann að ein lausn á þessu vandamáli gæti verið sú að auka aðkomu langtímafjárfesta að leigumarkaðnum á Íslandi, þá einna helst með leigufélögum sem lífeyrissjóðirnir gætu átt og rekið. Slíkt myndi slá tvær flugur í einu höggi, öryggi á húsaleigumarkaði myndi aukast auk þess sem leiguhúsnæði yrði arðbær fjárfesting fyrir sjóðina sjálfa.
Langtímafjárfestingar lífeyrissjóðanna yrðu mikil viðbrigði á húsaleigumarkaðnum, en núverandi leigufélög lána aðeins út til skamms tíma í senn. Sem dæmi má nefna Almenna leigufélagið, sem er í eigu Gamma, en þeirra „langtímaleiga“ nær einungis til þriggja ára.
Hver er sanngjörn leiga?
Una Jónsdóttir hagfræðingur hjá Íbúðalánasjóði tekur undir áhyggjur Konráðs og Ólafs um afleiðingar séreignarstefnunnar. Í aðsendri grein á Kjarnanum veltir hún því upp hvaða leiguverð gæti talist sanngjarnt og eðlilegt. Þar sem húsnæði sé nauðsynjavara og öruggt aðgengi að þeim séu skilgreind sem mannréttindi samkvæmt Sameinuðu þjóðunum væru ríkisafskipti óumflýjanleg.
Þak á hækkun leiguverðs gæti bætt öryggi á húsnæðismarkaðnum, en hins vegar sé engin töfralausn til í þessum efnum.
Af hverju hefur ekkert verið gert fyrir leigumarkaðinn?
En hvers vegna hefur ekki verið ráðist í framkvæmd neinna áðurnefndra tillagna þessara þriggja hagfræðinga nú þegar ef þær leiða allar til meira öryggis á húsaleigumarkaði? Að hluta til virðist svarið liggja í sjálfsstyrkjandi sambandi óöruggs leigumarkaðar og séreignarhugsun Íslendinga.
Ólafur skrifar áhugaleysi lífeyrissjóða á fjárfestingu í leiguíbúðum annars vegar á íslenska viðhorfið um að til lengri tíma sé betra að eiga heldur en að leigja. Hins vegar hafi húsaleigumarkaðurinn verið of áhættusamur fyrir langtímafjárfesta vegna skorts á upplýsingum, en Þjóðskrá hafi einungis nýlega byrjað að birta tölur um ávöxtun leiguíbúða á Íslandi.
Í tilfelli Unu og Konráðs virðist meginvandinn liggja í hugarfari íslenskra stjórnmálamanna. Samkvæmt Konráði hefur húsnæðisstefna ríkisstjórnarinnar lagt of mikla áherslu á fólk eignist húsnæði þegar megináskorunin liggi í því að fólk eigi heimili, óháð eignafyrirkomulagi. Teikn eru á lofti um aukinn pólitískan þrýsting fyrir breytingar á réttarstöðu leigjenda, en bent hefur verið á þörfina á að endurskoða lög um húsaleigu sem og áhuga félagsmálaráðherra á miklum leiguhækkunum upp á síðkastið.
Flókið mál
Á hinn bóginn yrði ekki einfalt að ná ráðlögðum breytingum í gegn að fullu. Afstaða lífeyrissjóðanna í heild liggur ekki fyrir en Þórey Þórðardóttir, framkvæmdastjóri Landssamtaka lífeyrissjóða, gagnrýndi tillögur Ólafs á fundi Eflingar og sagði óaðlaðandi fyrir lífeyrissjóði að standa í rekstri leigufélaga. Sjóðirnir væru fyrst og fremst fjárfestar og myndu einungis styrkja fjármögnun leiguíbúða í gegnum hlutafélög til þess að lágmarka áhættuna.
Sömuleiðis gæti verið snúið að breyta regluverki á leigumarkaði án þess að takmarka framboð. Hætta er á því að aukin réttindi leigjenda gæti leitt til minni nýbyggingar á leiguíbúðum vegna minni arðsemi. Slíkt myndi hafa þveröfug áhrif og leiða til enn frekara óöryggis á húsaleigumarkaði.
Tillögur hagfræðinganna þriggja nálgast vandamálið frá ólíkum hliðum. Hins vegar, hvort sem lausnin á óöryggi leigumarkaðsins liggi í minni ríkisafskiptum, breyttri fjárfestingu eða bættri réttarstöðu leigjenda mun ekkert breytast nema að afstaða Íslendinga til húsnæðisleigu breytist.
