Mynd: Nasdaq Iceland

Telja að virði Heimavalla sé tvöfalt hærra

Skráning Heimavalla á markað hefur ekki gengið sem skyldi. Lítill áhugi hefur verið á félaginu hjá lífeyrissjóðum landsins, það hefur sætt gagnrýni fyrir áhrif sín á húsnæðismarkað og ómögulegt hefur reynst að losna undan arðgreiðslubanni með því að klára endurfjármögnun. Ítarlegt verðmat Arctica Finance á Heimavöllum sýnir hins vegar að eignir félagsins séu verulega vanmetnar. Nánar tiltekið um 14 milljarða króna.

Heimavellir er stærsta leigufélag landsins sem starfar á almennum leigumarkaði. Markaðsvirði félagsins, sem hefur verið skráð í Kauphöll Íslands í rúmt ár, er um 13 milljarðar króna.

Tilraunir til að afskrá félagið af markaði fóru nýverið út um þúfur. Þær skýringar voru gefnar fyrir þeirri vegferð að Heimavellir hafi ekki fengið góðar móttökur hjá stærstu fjárfestum landsins, sérstaklega lífeyrissjóðum, og að endurfjármögnunartilburðir Heimavalla hafi ekki staðið undir væntingum.

Ýmsir viðmælendur Kjarnans, meðal annars á meðal hluthafa í Heimavöllum, telja hins vegar að önnur ástæða sé líka fyrir þeim tilraunum. Ástæða sem byggi á verðmati frá Arctica Finance sem sagði að virði eigna Heimavalla sé um 14 milljörðum krónum meira en markaðsvirðið. Því hafi verið til mikils að vinna að selja þær eignir og taka út mikinn hagnað.

Ríkið seldi...

Heimavellir voru stofnaðir árið 2015. Þá var ákveðið að renna saman nokkrum minni leigufélögum, sem áttu samtals 191 íbúð, í eitt og og úr urðu Heimavellir.


Auglýsing

Í kjölfarið rúllaði boltinn hratt. Heimavellir keyptu hvert eignasafnið á fætur öðru, oft af Íbúðalánasjóði sem var að losa um eignir sem hann hafði setið uppi með.

Stærsta viðbótin kom þó síðla árs 2016 þegar Heimavellir eignuðust 716 íbúðir á Ásbrú, gamla varnarliðssvæðinu á Miðnesheiði, með því að sameinast félaginu Ásabyggð, sem hét áður Háskólavellir. Það hafði eignast flestar þeirra árið 2008 þegar þær voru keyptar af Kadeco. Kadeco hafði verið stofnað til að taka við fasteignum á svæðinu í kjöl­far þess að banda­ríski her­inn yfir­gaf her­stöð­ina á Mið­nes­heiði.

Íslenska ríkið á bæði Íbúðalánasjóð og Kadeco. Því var stærsti seljandi fasteigna til Heimavalla við skattgreiðendur, eða íslenska ríkið fyrir okkar hönd.

Á þessum árum jókst umfang Heimavalla hratt. Virði fjárfestingaeigna félagsins, sem voru húsnæði í útleigu eða byggingu, fór úr því að vera 10,2 milljarðar króna í lok árs 2015 í að vera 53,5 milljarðar króna snemma árs 2018. Alls jókst umfang Heimavalla því fimmfalt á um tveimur árum.

...Og ríkið lánaði

Hugmyndafræðin á bak við hinn mikla vöxt Heimavalla var sú að ná félaginu upp í þá stærð að það væri hægt að skrá félagið á markað. Slík skráning var boðuð á fyrri hluta árs 2018 og skráningarlýsing Heimavalla var birt 23. apríl það ár. Þar var hægt að finna ítarlegar upplýsingar um hvernig félagið hafið vaxið og fjármagnað sig.


Auglýsing

Líkt og áður sagði keyptu Heimavellir stærstan hluta þeirra íbúða sem félagið hafði eignast af íslenska ríkinu. Auk þess var opinberað í skráningarlýsingunni að fjármálafyrirtæki í eigu íslenska ríkisins væru helstu lánveitendur þess. Annars vegar er þar um að ræða Íbúðalánasjóð og hins vegar ríkisbankann Landsbankann.

Eiginfjárhlutfall Heimavalla hafði hækkað mjög mikið á fáum árum, úr 10,5 prósent í lok árs 2015 í 32,9 prósent í marslok 2019, meðal annars vegna hækkandi fasteignaverðs og mikils vaxtar Heimavalla.

Það er því nóg af reiðufé inni í Heimavöllum. En eigendur félagsins hafa þó aldrei borgað sér arð. Ástæðan var ekki viljaleysi. Þeir máttu það einfaldlega ekki.

Þegar Heimavellir keyptu upp eignasöfn Íbúðalánasjóðs þá fylgdu með sérstök lán sem veitt höfðu verið á grundvelli reglugerðar sem átti að tryggja að lánveitingar sjóðsins færu einungis til aðila sem ekki væru reknir í hagnaðarskyni.

Reglu­gerðin sem um ræðir, númer 1042/2013, snýst um að Íbúða­lána­sjóð­ur, sem er í eigu rík­is­ins, veiti lán til sveit­ar­fé­laga, félaga og félaga­sam­taka sem ætl­aðar eru til bygg­ingar eða kaupa á leigu­í­búð­um. Mark­mið reglu­gerð­ar­innar var að „stuðla að fram­boði á leigu­í­búðum fyrir almenn­ing á við­ráð­an­legum kjöru­m“.  

Íbúðalánasjóður seldi Heimavöllum íbúðir og lánaði félögum samstæðunnar umtalsverða fjármuni.
Mynd: Bára Huld Beck

Reglugerðin setur þau skil­yrði að allir sem fái lán undir hatti hennar megi ekki vera reknir í hagn­að­ar­skyni „og úr þeim má hvorki greiða arð né arðs­gild­i“.

Af þeim 18,4 milljörðum króna sem Íbúðalánasjóður hafði veitt í lán á grundvelli þeirrar reglugerðar sumarið 2018 höfðu um átta milljarðar króna farið til Heimavalla, eða 43,4 prósent allra slíkra lána.

Alls skulduðu Heimavellir Íbúðarlánasjóði 18,6 milljarða króna á þessum tíma, en hluti þeirra lána eru svokölluð almenn leigu­í­búð­ar­lán sem um gilda mun rýmri regl­ur.

Ekkert af markmiðunum náðist

Með því að skrá Heimavelli á markað var vonast til að ná nokkrum markmiðum: að skráningin myndi leiða til þess að félagið gæti endurfjármagnað lán sín á betri kjörum og losnað með því út úr arðgreiðsluhömlunum sem Íbúðalánasjóðslánin settu á þau.

Þá var vonast til þess að fleiri stórir fjárfestar, sérstaklega stofnanafjárfestar á borð við íslensku lífeyrissjóðina, myndu taka þátt í útboði á hlutum í félaginu í aðdraganda skráningar. Auk þess tryggir skráning seljanleika á hlutabréfum sem er ekki til staðar hjá óskráðum félögum.

Það má segja að ekkert af þessum markmiðum hafi náðst.

Í fyrravor fjölluðu íslenskir fjölmiðlar um að hluti eigenda og stjórnenda Heimavalla hefðu fundið leið til þess að taka fé út úr félaginu á annan hátt en með því að greiða arð. Það var gert í gegnum þóknanagreiðslur sem greiddar voru til eignarhaldsfélagsins Heimavalla GP, sem séð hafi um umsýslu eigna fyrir Heimavelli. Alls námu þær þóknanagreiðslur rúmlega 480 milljónum króna á árunum 2015 til loka árs 2017.


Auglýsing

Bara á árinu 2017 fékk félagið greitt 270 millj­ónir króna vegna þókn­ana fyrir grein­ingu og fram­kvæmdar fjár­fest­inga. Samningi milli Heimavalla GP og Heimavalla var svo slitið í október 2017, í aðdraganda skráningar á markað, enda hefði slíkur samningur ekki litið vel út hjá skráðu félagi.

Gagnrýni Ragnars Þórs vóg þungt

Fyrirkomulagið var harðlega gagnrýnt, sérstaklega af Ragnari Þór Ingólfssyni, formanni VR. Hann sagði í stöðuuppfærslu á Facebook þann 25. apríl 2018, um mánuði fyrir skráningu Heimavalla, að með því hafi útvöldum hópi gefist kostur á „400 milljóna króna hlut á silfurfati sem árangurstengd greiðsla fyrir að keyra upp leiguverð á fákeppnismarkaði þar sem skelfilegt ástand á húsnæðismarkaði hefur skapast, vegna lítils framboðs, og hefur keyrt upp fasteignaverð og þar af leiðandi fasteignamat og á endanum eignir félagsins. Það hlýtur að vera krafa verkalýðshreyfingarinnar og sjóðfélaga lífeyrissjóðanna að eigendur félagsins verði ekki verðlaunaðir frekar með fjárfestingum lífeyrissjóða í útboði félagsins. Við því verður harkalega brugðist ef svo verður!“

Nú þegar er búið að slíta út úr félaginu hundruðir milljóna í formi þóknana fyrir ráðgjafastörf og fleira. Nú gefst...

Posted by Ragnar Þór Ingólfsson on Wednesday, April 25, 2018

Útboðið olli vonbrigðum

Í hlutafjárútboði Heimavalla voru boðnir til sölu 750 milljónir hluta en heimild var til staðar að hækka útboðið upp í 900 milljónir hluta ef eftirspurn gæfi tilefni til. Það gerði hún ekki.

Fjárfestar áttu að gera tilboð á bilinu 1,38- 1,71 krónur á hlut fyrir stærstan hluta þess sem var til sölu. Niðurstaðan varð sú að vegið meðaltal var 1,39 krónur á hlut, eða mjög nálægt lægri mörkunum. Ekki reyndist þörf á að stækka útboðið enda ekki eftirspurn eftir því að kaupa umframhlutafé á því verði sem vonast var eftir. Athygli vakti t.d. að áhugi annarra lífeyrissjóða en þeirra sem þegar voru í eigendahópnum var lítill sem enginn.

Ragnar Þór Ingólfsson, formaður VR, gagnrýndi Heimavelli harðlega í aðdraganda skráningar félagsins á markað.
mynd: Bára Huld Beck

Viðmælendur Kjarnans segja að þar hafi gagnrýni Ragnars Þórs og önnur umræða um ábyrgð Heimavalla á háu leiguverði á almennum markaði spilað stóra rullu. Lífeyrissjóðirnir hafi ekki viljað fjárfesta í félagi sem virtist, að minnsta kosti samkvæmt almennri umræðu, vera með andstæða hagsmuni við stóran hóp sjóðsfélaga þeirra.

Bréf Heimavalla voru svo tekin til viðskipta 24. maí 2018 í Kauphöllinni og verðið í lok dags var ellefu prósentum lægra en meðaltalsgengið í útboðinu. Eftir fyrsta dag á markaði lækkaði heildarvirði Heimavalla í 13,9 milljarða króna.

Gengi bréfa í Heimavöllum hefur síðan þá aldrei farið yfir 1,29 krónur á hlut og rétt rúmu ári eftir skráningu er gengið einungis 1,20 krónur á hlut.

Ekki nægjanleg eftirspurn eftir skuldabréfum

Þrátt fyrir vonbrigðin með þátttöku í útboðinu og lítinn sem engan áhuga stærstu leikenda á íslenskum hlutabréfamarkaði á því að fjárfesta í Heimavöllum, þá hélt félagið sínu striki. Enn var stefnan að ná betri kjörum á fjármagnsmarkaði og losna undan arðgreiðslubanninu sem fylgdi hinum dýru lánum frá Íbúðarlánasjóði. Í hálfsársuppgjöri Heimavalla í fyrra, sem birt var í lok ágúst, kom fram að félagið ætti í sam­starfi við Arion banka um útgáfu á fast­eigna­tryggðum skulda­bréfum sem er stefnt að bjóða fjár­festum í októ­ber 2018. „Við teljum að skulda­bréf hjá skráðu félagi með veði í vönd­uðu íbúða­safni ætti að höfða til margra lang­tíma­fjár­festa,“ sagði í fréttatilkynningu.

Það gekk hins vegar hægt að endurfjármagna lán Heimavalla. Gefnir voru út skuldabréfaflokkar en markmið Heimavalla með útgáfu þeirra náðust ekki.

Enn var uppistaðan af skuldum Heimavalla við Landsbankann og Íbúðalánasjóð í formi verðtryggðra lána. Áhugi fjárfesta á hlutabréfum félagsins var áfram lítill eða enginn. Virði þeirra einfaldlega haggaðist ekki úr kjallara Kauphallar Íslands.

Breytt um kúrs

Í nóvember 2018 var send tilkynning til Kauphallar Íslands um að Heimavellir hefðu tekið upp ný stefnumið og ætluðu að endurskipuleggja fasteignasafn sitt. Verið var að breyta um kúrs einungis nokkrum mánuðum eftir að skráning á markað gekk í gegn.

Í tilkynningunni sagði að selja ætti fasteignir fyrir 17 milljarða króna á árunum 2018 til 2020 og kaupa á móti nýjar fyrir níu milljarða króna. Í nýjum stefnumiðum félagsins var fjölgun minni íbúða gerð að forgangsmáli, áhersla lögð á að eiga heil fjölbýlishús og auka hlutdeild íbúða sem væru á höfuðborgarsvæðinu. Þessari línu var fylgt næstu vikurnar og eignir annað hvort seldar eða settar í sölu.

Í lok janúar fóru hlutirnir hins vegar að gerast hratt. Ljóst var að skráning Heimavalla á markað hafði alls ekki lukkast og hluti þeirra sem höfðu fjárfest í félaginu voru óánægðir með stöðuna. Fyrst var tilkynnt, þann 31. janúar 2019, að Guðbrandur Sigurðsson, framkvæmdastjóri Heimavalla, myndi stíga til hliðar í lok marsmánaðar.

Heimavellir voru skráðir á markað í lok maí í fyrra. Síðan þá hefur verið reynt að afskrá félagið og Guðbrandur Sigurðsson, sem sést hér hringja bjöllunni frægu, hefur stigið til hliðar sem framkvæmdastjóri félagsins.
Mynd: Nasdaq Ísland

Degi síðar var greint frá því að stjórn Heimavalla hefði borist erindi frá þremur hluthöfum þar sem farið var fram á það við stjórn félagsins að hún boðaði til hluthafafundar þar sem tillaga yrði gerð um afskráningu Heimavalla af markaði eða að slík tillaga yrði sett á dagskrá aðalfundar 14. mars 2019.

Afskráning en ekki yfirtökuskylda

Hluthafarnir þrír voru Snæból ehf. (7,54 prósent), Gana ehf. (7,54 prósent) og Klasi ehf. (3,85 prósent). Samtals áttu þessir þrír hluthafar 18,93 prósent í Heimavöllum og um tengda aðila var að ræða. Klasi ehf. er í eigu Siglu ehf. sem er fjárfestingafélag í eigu Snæbóls ehf. og Gana ehf. Þau félög eru í eigu Finns R. Stefánssonar og Tómasar Kristjánssonar.

Í tilkynningu til Kauphallar, sem er skrifuð á bréfsefni Arctica Finance, umsjónaraðila afskráningarinnar, sagði að það væri „mat hluthafanna að taka hlutabréfanna til viðskipta hjá NASDAQ Iceland hf. hafi ekki skilað væntum ávinningi fyrir hluthafa og félagið.“

Tilboðsverðið var 1,30 krónur á hlut sem var aðeins yfir skráðu gengi Heimavalla en undir því verði sem hlutabréf félagsins voru seld á í útboðinu í aðdraganda skráningar.  Í bréfinu sagði: „Tilgangurinn með hinu valfrjálsa tilboði er að greiða fyrir töku hlutabréfa Heimavalla hf. úr viðskiptum hjá NASDAQ Iceland hf. og veita þeim hluthöfum sem hugnast ekki afskráning, kost á að selja. Ljóst er að seljanleiki bréfanna, sérstaklega minni hluta, mun minnka við afskráningu úr kauphöll og upplýsingagjöf til hluthafa verður takmarkaðri, þetta getur verið forsendubrestur og áhættuþáttur sem einhverjir hluthafa vilja forðast.“

Auglýsing

Í aðdraganda aðalfundar Heimavalla lagði síðan félagið AU 3 ehf. fram tilboð í 27 prósent hlut í Heimavöllum fyrir fjóra milljarða króna. Þeir sem ætluðu að leggja AU 3 til fé voru áðurnefnt Sigla, félagið Umbreyting slhf., Varða Capital og Eignarhaldsfélagið VGJ ehf.

Eigandi AU 3 var Umbreyting og stærsti eigandi þess er Lífeyrissjóður verzlunarmanna og áðurnefnt Snæból með 14,72 prósent hlut hvor. Auk þess átti VÍS stóran hlut, eða 7,85 prósent.

Ekki myndaðist yfirtökuskylda við tilboðið og því áttu þeir sem vildu ekki taka því að halda áfram að vera í hluthafahópi Heimavalla eftir að félagið yrði afskráð. Slíkt hefði þýtt mun minni seljanleika bréfa og miklu minni upplýsingagjöf en fylgir því að vera skráð félag.

12. mars var birt greinargerð stjórnar Heimavalla þar sem fram kom að hún teldi ekki tilefni til að ætla að valfrjáls tilboðið hefi neikvæð áhrif á hagsmuni Heimavalla, störf stjórnenda og starfsmanna félagsins. Enginn stjórnarmaður sem átti hluti í Heimavöllum ætlaði að taka tilboðinu á þessum tíma.

Leiguverð tvöfaldast á fáum árum

Leigjendum á Íslandi hefur fjölgað mikið á undanförnum árum og er nú áætlað að þeir séu rúmlega 50 þúsund talsins í um 30 þúsund heimilum. Það þýðir að 16-18 prósent landsmanna sem eru 18 ára og eldri eru á leigumarkaði.

Frá því að reglulegar mælingar á leiguverði hófust árið 2011 hefur leiguverð hækkað um 95 prósent á sama tíma og t.d. húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um 104 prósent.

Fjölmennasti aldurshópurinn sem er á leigumarkaði er 25 til 34 ára og heimilistekjur meirihluta leigjenda eru á bilinu 250 til 800 þúsund krónur á mánuði.

Einungis átta prósent þeirra sem eru á leigumarkaði vilja vera þar samkvæmt könnun á viðhorfi leigjenda sem Zenter vann í fyrrahaust fyrir hagdeild Íbúðalánasjóðs. Þar kom einnig fram að þrátt fyrir að nærri allir leigj­endur vilji búa í eig­in hús­næð­i þá telji aðeins 40 pró­­sent leigj­enda öruggt eða lík­leg­t að þeir kaupi sitt eigið hús­næði næst þegar skipt er um hús­næði. Aðeins 57 pró­sent leigj­enda telja sig búa við hús­næð­is­ör­yggi miðað við 94 pró­sent þeirra sem búa í eigin hús­næði. Fram­boð af íbúð­ar­hús­næði til leigu sem hentar ein­stak­lingum eða fjöl­skyldum þykir auk þess lít­ið, en 79 pró­sent leigj­enda voru sam­mála um það.

Um 16 prósent leigjenda leigja af leigufélögum sem eru einkarekin og hagnaðardrifin. Þar eru Heimavellir og Almenna leigufélagið stærstu leikendurnir.

Alls áttu Heimavellir 1.892 íbúðir í lok síðasta árs en stefnt er að því að fækka þeim í 1.500 fyrir lok árs 2020.

Leigutekjur heimavalla á árinu 2018 voru um 3,7 milljarðar króna og hækkuðu um 19 prósent milli ára. Á sama tíma hækkaði rekstrarkostnaður fjárfestingaeigna um tvö prósent.

Mikil breyting varð á afkomu Heimavalla milli ára. Félagið skilaði 2,7 milljarða hagnaði 2017 en einungis 48 milljóna króna hagnaði í fyrra þrátt fyrir að rekstrarhagnaður fyrir matsbreytingu á virði eigna hafi aukist um 39 prósent milli ára. Á móti kom að fjármagnsgjöld félagsins hækkuðu um 856 milljónir króna milli ára í tæplega 2,8 milljarða króna. Tekjur Heimavalla eru áætlaðar 3,4 milljarðar króna á árinu 2019 og skýrist væntanlegur samdráttur á því að félagið hyggst fækka eignum í sinni eigu í um 1.700 fyrir árslok.

Fimmtudaginn 14. mars var aðalfundur Heimavalla haldinn á Hilton Reykjavík Nordica. Þar var tillaga um afskráningu félagsins samþykkt með meirihluta greiddra atkvæða, eða 81,3 prósent greiddra atkvæða. Viku síðar var sent erindi á Kauphöll Íslands þar sem óskað var eftir því að bréfin yrðu tekin úr sölu.

Kauphöllin segir nei

Þann 17. apríl 2019 tilkynnti Kauphöllin hins vegar að hún hefði tekið ákvörðun um að hafna afskráningunni. Í rökstuðningi hennar sagði gera mætti „ráð fyrir því að margir hluthafar sem tóku þátt í útboði félagsins þegar hlutabréf þess voru tekin til viðskipta í maí 2018 hafi gert það á grundvelli þess að hlutabréfin yrðu eftir það í viðskiptum á Aðalmarkaði Kauphallarinnar.[...]Þá hafi hluthafar að baki 18,7 prósent atkvæða á aðalfundi greitt atkvæði gegn töku hlutabréfa félagsins úr viðskiptum. Telur Kauphöllin að um verulega hátt hlutfall sé að ræða og samræmist það mati annarra kauphalla í nágrannaríkjum okkar[..] Ljóst er að þessir hluthafar geta hæglega „frosið inni“ með eignarhluti sína komi til þess að hlutabréf félagsins verið tekin úr viðskiptum.“

Páll Harðarson, forstjóri Kauphallar Íslands, ákvað ásamt samstarfsfólki sínu að hafna afskráningarbeiðni Heimavalla.
Mynd: Aðsend

Þann 22. maí var greint frá því að fallið hafi verið frá tilboði AU 3 ehf.

Verðmat sem sýndi mun hærra virði eigna

Ýmsir aðilar í viðskiptalífinu, meðal annars hluthafar í Heimavöllum, telja að mögulega hafi verið annar grundvöllur fyrir afskráningarvegferð stórra hluthafa. Þar staldra margir við mjög ítarlegt verðmat sem Arctica Finance, sem sá um afskráningarferlið, gerði á Heimavöllum. Um var að ræða langítarlegasta verðmat sem gert hefur verið á félaginu.

Virði Heimavalla miðað við markaðsvirði í dag er í  kringum 13 milljarða króna. Það þýðir að skráður markaður verðmetur félagið á því verði. Eigið fé Heimavalla, munurinn á bókfærðum eignum og skuldum er hins vegar mun hærri tala eða 18,9 milljarðar króna.

Á blaðsíðu þrjú í verðmati Arctica Finance, sem hluti hluthafa Heimavalla höfðu aðgang að og er kyrfilega merkt trúnaðarmál, kom fram að Arctica Finance meti eignir Heimavalla á mun hærra verði en gert sé í síðasta birta árshlutareikningi og að fyrirtækið telji að eigið fé Heimavalla miðað við sitt mat eigi að vera 27 milljarðar króna. Því skeikar 14 milljörðum króna á matsverði Heimavalla og markaðsvirði félagsins og eftir umtalsverðu að slægjast ef hægt yrði að afskrá félagið ódýrt en selja svo eignir þess jafnt og þétt.

Miðað við hið valfrjálsa tilboð sem hluthöfum Heimavalla var gert vegna fyrirhugaðrar afskráningar var heildarvirði félagsins um 15 milljarðar króna, eða 12 milljörðum krónum lægra en verðmat Arctica Finance sagði til um. Miðað við það verðmat ætti virði hvers hlutar í Heimavöllum að vera 2,4 krónur á hlut.

Kanntu vel við Kjarnann?

Frjáls framlög lesenda eru mikilvægur þáttur í rekstri Kjarnans. Þau gera okkur kleift að halda áfram að taka þátt í umræðunni á vitrænan hátt og greina kjarnann frá hisminu fyrir lesendur. 

Kjarninn er fjölmiðill sem leggur sig fram við að upplýsa og skýra út það sem á sér stað í samfélaginu með áherslu á gæði og dýpt. 

Okkar tryggð er aðeins við lesendur. Við erum skuldbundin ykkur og værum þakklát ef þið vilduð vera með í að gera Kjarnann enn sterkari. 

Ef þú kannt vel við það efni sem þú lest á Kjarnanum viljum við hvetja þig til að styrkja okkur. Þinn styrkur er okkar styrkur.

Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Meira eftir höfundinnÞórður Snær Júlíusson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar