Mun fleiri lán sem tekin voru í októ­ber voru þó verð­tryggð en óverð­tryggð. Það þýðir að með­al­tal verð­tryggðra lána var umtals­vert lægra en óverð­tryggðra sem bendir til þess að þeir sem eru að kaupa sér dýr­ari eign­ir, og hafi þar af leið­andi meiri kaup­mátt, séu frekar að taka óverð­tryggð lán sem hafa í för með sér hærri mán­að­ar­lega greiðslu­byrði.

Mark­vissar aðgerðir til að hamla útlána­vöxt

Stærstu líf­eyr­is­sjóðir lands­ins hafa mark­visst verið að reyna að draga úr útlánum til sjóðs­fé­laga sinna frá því á síð­asta ári. Ástæðan er sú að ásókn í lán­in, sem eru á umtals­vert betri kjörum en bjóð­ast hjá bönk­um, hefur verið gríð­ar­leg og hlut­fall sjóðs­fé­lags­lána af heild­ar­eignum margra líf­eyr­is­sjóða er nú komið upp að þeim mörkum sem þeir telja skyn­sam­legt að teknu til­liti til áhættu­dreif­ing­ar. 

Kjarn­inn greindi frá því í nóv­em­ber að Gildi, þriðji stærsti líf­eyr­is­sjóður lands­ins, hefði tífaldað útlán sín til íbúð­ar­kaupa frá árs­lokum 2015 og út árið 2018. Í byrjun tíma­bils­ins námu útlánin 2,2 millj­arði króna en þau voru komin upp í 22 millj­arða króna um síð­ustu ára­mót. Þar af bætt­ust 9,2 millj­­arðar króna, eða rétt tæpur helm­ingur við­­bót­­ar­inn­­ar, við á árinu 2018. Sú staða varð til þess að sjóð­ur­inn réðst í að þrengja láns­skil­yrði sín til að hemja útlána­vöxt­in. Það skil­aði árangri á fyrstu tíu mán­uðum árs­ins 2019 þar sem útlán á því tíma­bili voru aðeins lægri en á sama tíma­bili í fyrra.

Líf­eyr­is­­sjóður verzl­un­ar­manna, næst stærsti líf­eyr­is­­sjóður lands­ins, hefur líka gripið til aðgerða til að hamla lán­­töku hjá sér. Hann hefur nú haldið breyt­i­­legum verð­­tryggðum vöxtum sínum óbreyttum frá því í ágúst­­byrj­­un, eða í fjóra mán­uði. Þá var ákveðið að breyta því hvernig vext­irnir væru ákveðnir og fallið frá því að láta ávöxtun ákveð­ins skulda­bréfa­­flokks ráða þeirri för. Þess í stað er ein­fald­­lega um ákvörðum stjórnar líf­eyr­is­­sjóðs­ins að ræða, en ekki hefur verið greint frá því hvort hún byggi á ein­hverju öðru en ein­ungis vilja þeirra sem í stjórn­­inni sitja. Frá því í nóv­­em­ber 2018 og fram í maí 2019 lækk­­uðu breyt­i­­legir verð­­tryggðir vextir Líf­eyr­is­­sjóðs verzl­un­ar­manna úr 2,62 pró­­sent í 2,06 pró­­sent, eða um 0,56 pró­­sent­u­­stig. Þá tók stjórn sjóðs­ins ákvörðun um að frysta þá fram í ágúst og hækka þá svo upp í 2,26 pró­­sent, þar sem þeir hafa verið síð­­­an.

Í októ­ber ákvað sjóð­­ur­inn svo að breyta lána­­reglum sínum þannig að skil­yrði fyrir lán­­töku voru veru­­lega þrengd og hámarks­­fjár­­hæð lána var lækkuð um tíu millj­­ónir króna. Auk þess var ákveðið að hætta að lána nýjum lán­tak­endum verð­­­tryggð lán á breyt­i­­­legum vöxt­um, en þau hafa verið einna hag­­­kvæm­­­ustu lánin sem í boði hafa verið á und­an­­­förnum árum.

Þetta var gert með þeim rökum að sjóð­­ur­inn væri komin út fyrir þau þol­­mörk sem hann ræður við að lána til íbúð­­ar­­kaupa. Frá haustinu 2015 og fram í októ­ber­­byrjun 2019 juk­ust sjóðs­­fé­lags­lán úr því að vera sex pró­­sent af heild­­ar­­eignum sjóðs­ins í að verða 13 pró­­sent. Alls námu sjóðs­­­fé­laga­lánin um 107 millj­­­örðum króna í byrjun síð­­asta mán­aðar og um 25 millj­­­arðar króna til við­­­bótar voru sagðir vera að bæt­­­ast við þá tölu þegar tekið væri til­­­lit til fyr­ir­liggj­andi umsókna um end­­­ur­fjár­­­­­mögn­un. 

Það voru ein­fald­­lega ekki til lausir pen­ingar til að halda áfram á sömu braut og líf­eyr­is­­sjóður verzl­un­ar­manna hefði þurft að losa um aðrar eignir að óbreyttu til að þjón­usta eft­ir­­spurn­ina eftir íbúða­lán­­um. Það var stjórn hans ekki til­­­búin að gera.

Sam­an­lagt minna á þessu ári en því síð­asta

Þótt októ­ber hafi verið met­mán­uður í útlánum líf­eyr­is­sjóða þá hefur heilt yfir verið sam­dráttur í slíkum lánum á fyrstu tíu mán­uðum árs­ins, miðað við sama tíma­bil í fyrra. Frá árs­byrjun og út októ­ber­mánuð lán­uðu líf­eyr­is­sjóð­irnir 79,8 millj­arða króna í ný útlán, en í fyrra höfðu þeir lánað 85,9 millj­arða króna á fyrstu tíu mán­uðum árs­ins. 

Und­an­farin ár hafa verð­tryggð lán með breyti­legum vöxtum notið mik­illa vin­sælda hjá lán­tak­end­um, enda kjör á þeim verið þau bestu sem staðið hafa til boða. Stóru sjóð­irnir þrír: Líf­eyr­is­sjóður starfs­manna rík­is­ins (LS­R), Líf­eyr­is­sjóður verzl­un­ar­manna og Gildi voru lengi vel leið­andi í vaxta­lækk­unum á slíkum lánum en á því hefur orðið mikil breyt­ing á síð­ustu miss­er­um. Vextir LSR eru nú 2,3 pró­sent, verzl­un­ar­menn bjóða, líkt og áður sagði upp á 2,26 pró­sent vexti og Gildi býður upp á 2,46 pró­sent vexti. Á sama tíma hafa kjör á öðrum lána­teg­und­um, óverð­tryggðum lánum og verð­tryggðum lánum með föstum vöxt­um, verið bætt til að reyna að ýta lán­tak­endum frekar í þær átt­ir. Líf­eyr­is­sjóður verzl­un­ar­manna býður nú til að mynda 5,14 pró­sent óverð­tryggða fasta vexti til þriggja ára og LSR upp á slíka á 5,5 pró­sent kjör­um.

Við­skipta­bank­arnir ekki sam­keppn­is­hæfir

Stóru sjóð­irnir þrír eru þó langt frá því að vera í sama flokki og við­skipta­bank­arnir þegar kemur að ósam­keppn­is­hæfum kjör­um. Þegar kemur að verð­tryggðum breyti­legum vöxtum bjóða þeir upp á lána­kjör sem eru á bil­inu 3,2 til 3,49 pró­sent á grunn­lánum sem duga fyrir 70 pró­sent af kostn­aði hús­næðis sem verið er að kaupa. Til sam­an­burðar eru hag­stæð­ustu kjör sem bjóð­ast á sam­bæri­legum lánum á mark­aðnum í dag hjá Almenna líf­eyr­is­sjóðn­um, 1,72 pró­sent, og Stapa líf­eyr­is­sjóði, 1,73 pró­sent. Vaxta­kostn­aður lán­taka hjá Arion banka, sem er dýrastur við­skipta­bank­anna, er því rúm­lega tvö­faldur á við vaxta­kostnað sjóðs­fé­laga ofan­greindra tveggja sjóða. 

Lægstu óverð­tryggðu vextir sem bjóð­ast eru þó hjá Birtu líf­eyr­is­sjóði, 1,64 pró­sent. Þar er hins vegar lánað að hámarki fyrir 65 pró­sent að virði hús­næðis og því er um að ræða lán sem fyrst og síð­ast þeir sem hafa mikið eigið fé á milli hand­anna geta tek­ið. 

Við­skipta­bank­arnir sitja þó einir að þeim hópi sem þarf að taka hærra hlut­fall af hús­næð­is­kaupum sínum að láni, þ.e. hóp­inn sem er með minnst eigið fé milli hand­anna. Þeir bjóða við­bót­ar­lán ofan á 70 pró­sent grunn­lán sem líf­eyr­is­sjóðir gera ekki. Því situr við­kvæm­asti hóp­ur­inn á mark­aðn­um, þeir sem eiga minnst og hafa lægstu tekj­urn­ar, einn að óhag­stæð­ustu lán­unum á meðan að þeir sem eiga meira fé, og hafa hærri tekj­ur, borga mun lægri vexti.