Birgir Þór Harðarson

Munu hlutdeildarlán verka gegn skipulagsstefnu höfuðborgarsvæðisins?

Bæði Reykjavíkurborg og Samtök sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu lýsa yfir áhyggjum af þeim hvötum sem virðast skrifaðir inn í útfærslu hinna nýju hlutdeildarlána. Arkitektar viðra áhyggjur af félagslegri misskiptingu og engum skilgreindum gæðakröfum til húsnæðis. Ríki og sveitarfélög virðast ekki deila sýn á hvað felist í hagkvæmu húsnæði.

Fleiri Reykvíkingar áætla að næsta búseta sín verði í þeim hverfum borgarinnar sem liggja nær miðborginni en búa á þeim svæðum í dag, samkvæmt niðurstöðum könnunar sem Gallup framkvæmdi á búsetuóskum íbúa í haust og voru kynntar á fundi um húsnæðismál í borginni sem haldinn var fyrir helgi. Umframeftirspurn eftir húsnæði virðist því til staðar í þeim hverfum sem liggja miðsvæðis í borginni. 

Þar eru borgaryfirvöld einmitt að áætla töluverða húsnæðisuppbyggingu á næstu árum og áratugum, samfara því að borgin í heild sinni byggist að mestu upp inn á við, þannig að íbúum fjölgi án þess að mikið land utan núverandi byggðarmarka sé brotið undir byggð. Sérstaklega er í því samhengi horft til uppbyggingar í kringum nýtt kerfi almenningssamgangna á höfuðborgarsvæðinu, Borgarlínu.

Á sama tíma og þetta er stefnan hjá Reykjavíkurborg og raunar líka hinum sveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins, að þenja ekki byggðina út heldur þétta gisið borgarsvæðið, stytta vegalengdir og með því bæta nýtingu þeirra innviða sem þegar eru til staðar, hefur ríkisstjórnin kynnt til sögunnar svokölluð hlutdeildarlán, í takt við loforð sem gefin voru í tengslum við gerð lífskjarasamninganna.

Auglýsing

Lánin eru ætluð tekjulágum fyrstu kaupendum húsnæðis og fela í sér umfangsmikið ríkisinngrip í húsnæðismarkaðinn, sem óljóst er hvaða afleiðingar mun hafa til lengri tíma, en er ætlað að skapa hvata til byggingar fleiri hagkvæmra íbúða, svo fólk eigi auðveldara með að komast inn á fasteignamarkaðinn.

Opnað var fyrir umsóknir um þessi nýju lán á vef Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar núna í upphafi mánaðarins, en hlutdeildarlánin virka þannig að ríkið lánar kaupendum vaxtalaust fyrir 20-30 prósent af verði nýrrar íbúðar, lán sem ekkert er greitt af heldur greiðast til baka þegar eignin er seld. Ríkið gerist þannig í raun og veru þögull meðfjárfestir í húsnæðinu. Nýlega voru kynnt drög að reglugerð varðandi hlutdeildarlánin, þar sem meðal annars var skilgreint hvers konar húsnæði yrði lánað fyrir.

Áhyggjur af þenslu byggðar, samgöngukostnaði og gæðum húsnæðis

Endanleg reglugerð um lánin hefur ekki enn verið birt og því er ekki byrjað að afgreiða umsóknir, en í umsögnum ýmissa aðila um reglugerðardrögin þegar þau voru til kynningar í samráðsgátt stjórnvalda komu fram áhyggjur um að útfærsla lánanna stangaðist á við markmið sveitarfélaganna á höfuðborgarsvæðinu um uppbyggingu komandi ára, þar sem hún skapaði hvata til þess að brjóta meira land á jaðarsvæðum undir nýja byggð.

Samhangandi við þetta voru áhyggjur af því að tekjulágir muni leita í hagkvæmt húsnæði fjarri þungamiðju atvinnu, jafnvel utan höfuðborgarsvæðisins, sem auki samgöngukostnað þessara hópa, bæði beinan kostnaði og tímavirði, umtalsvert.

Þá eru einnig settar fram áhyggjur þess efnis að hagkvæmu íbúðirnar og umhverfi þeirra verði ekki af háum gæðum, þar sem beinlínis er kveðið á um það í reglugerðardrögunum að íbúðirnar sjálfar skuli vera  „hagkvæmar“, „hóflegar“ og „einfaldar að allri gerð“.

Skipulagsstofnun minnir sérstaklega á það í umsögn sinni að það sé á valdi sveitarfélaga að setja skipulagsákvæði um lóðir og húsnæði, en í reglugerðardrögum ráðuneytisins segir að um lóðir eigi ekki að gilda neinir skipulagsskilmálar sem hafi í för með sér hækkun á byggingarkostnaði. Skipulagsskilmálar eru almenn ákvæði fyrir húsbyggingar á deiliskipulögðum svæðum, varðandi stærð og gerð bygginga, þakform, frágang lóða og fleira sem hönnuðum ber að fara eftir.

Horfa verði á húsnæðis- og samgöngukostnað saman

Reykjavíkurborg benti á það í umsögn sinni um málið að einungis væru örfáar nýbyggðar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu sem teldust vera hagkvæmt húsnæði samkvæmt skilgreiningunni sem sett var fram í reglugerðardrögunum og sagði einnig að það þyrfti að horfa bæði á hagkvæmni húsnæðis og hagkvæmar samgöngur þegar horft væri til hagsmuna heimilanna, sem þessum lánum er jú ætlað að mæta.

„Rétt hefði verið að eitt skilyrða um hagkvæmt húsnæði væri auðvelt aðgengi að góðum almenningssamgöngum,“ segir borgin, sem telur einnig að áhersla á forgang hlutdeildarlána vegna húsnæðis utan höfuðborgarsvæðisins geti haft hvetjandi áhrif á að einstaklingar og fjölskyldur festi sér íbúð utan höfuðborgarsvæðisins en sæki vinnu á höfuðborgarsvæðinu. 

„Ferðist viðkomandi akandi á milli minnkar hagkvæmni húsnæðisins vegna samgöngukostnaðar,“ segir borgin í umsögn sinni og vísar svo í greiningu á aksturskostnaði einstaklinga eftir fjarlægð frá vinnustað, sem lögð var fram í húsnæðishópi vegna lífskjarasamninganna.

„Með markmiðinu um þéttingu byggðar og fjölgun nýbygginga á höfuðborgarsvæðinu á síðustu árum ættu íbúðakaupendum að standa til boða nýbyggingar sem gætu uppfyllt skilyrði um hagkvæmni með rýmkun á öðrum skilyrðum reglugerðarinnar. Einkum á þeim svæðum þar sem tryggðar verði afkastamiklar og góðar almenningssamgöngur,“ segir borgin einnig í umsögn sinni um reglugerðardrögin.

Flatt viðmiðunarverð ýti uppbyggingu á jaðarsvæði

Svæðisskipulagsstjóri höfuðborgarsvæðisins, sem starfar fyrir Samtök sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu (SSH), segir í umsögn um reglugerðina að hætt sé við því að tillaga að flötu viðmiðunarverði fyrir höfuðborgarsvæðið vinni gegn stefnu svæðisskipulags höfuðborgarsvæðisins um að framtíðarvöxtur bæði íbúða og starfa verði innan skilgreindra kjarna og samgöngumiðaðra þróunarsvæða sem njóti nálægðar við góðar almenningssamgöngur.

„Eðli málsins samkvæmt ýtir fasteignamarkaður upp verði þar sem eftirspurn er mikil. Það þarf því að passa vel upp á að á þessum samgöngumiðuðu svæðum sé einnig möguleikar fyrir fyrstu kaupendur og efnaminni,“ segir í umsögn SSH, sem hvetja félagsmálaráðuneytið til þess að skoða að setja sveigjanleika á hámarksverð íbúða sem hlutdeildarlánin ná yfir á höfuðborgarsvæðinu.

Sú allra dýrasta eign sem lánað yrði fyrir samkvæmt drögunum sem hafa verið kynnt mætti vera 58,5 milljónir króna. Þá er átt við 101 til 110 fermetra íbúð, með að minnsta kosti fjórum svefnherbergjum.

SSH er með þessu að leggja til, rétt eins og Reykjavíkurborg gerir, að ráðuneytið íhugi að láta hlutdeildarlánin ná yfir dýrari íbúðir, sem væru staðsettar í grennd við hágæða almenningssamgöngur, á svæðum þar sem íbúum er kleift að reka heimili án reksturs einkabíls.

Bendir svæðisskipulagsstjóri á að vert sé að hafa í huga að þrátt fyrir að íbúðir á slíkum svæðum gætu verið örlítið dýrari í uppbyggingu og sölu, skapist þá tækifæri fyrir íbúa til að spara sér rekstrarkostnað vegna einkabíls, sem getur verið um 1,2 milljónir króna á ári samkvæmt tölum frá Félagi íslenskra bifreiðaeigenda.

Áhyggjur af félagslegri misskiptingu

Arkitektar létu töluverða óánægju og áhyggjur í ljós, í umsögnum um reglugerðardrögin. Í umsögn Arkitektafélags Íslands var sérstaklega fjallað um hættuna á því að með því að skilyrða lánin við nýjar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu væri verið væri að stuðla að tvískiptum húsnæðismarkaði, þar sem einungis þeir sem ekki þyrftu að treysta á hlutdeildarlán hefðu raunverulegt val um búsetu. Arkitektafélagið sagði að beinlínis væri unnið gegn félagslegri blöndun og stuðlað að „einsleitum hverfum, hverfahlutum, lóðum eða fjölbýlishúsum þar sem lágtekjufólk sem treystir á hlutdeildarlán er búsett með neikvæðum félagslegum afleiðingum.“

Svipaðar afleiðingar sér Arkitektafélagið fyrir sér að komi til af þeim sökum að engar sérstakar gæðakröfur eru gerðar til hagkvæms húsnæðis í reglugerðardrögunum. Arkitektar segja að með því að gera engar slíkar gæðakröfur til byggingaraðila sé verið að auka líkur á að til verði ný gerð húsnæðismarkaðar, sem verði í mikilli hættu á að verða undirmálsmarkaður og einnig að þetta sé til þess fallið að auka kostnað samfélagsins vegna félagslegrar misskiptingar.

Auglýsing

Fleiri en arkitektar bentu á nauðsynlegt væri að tryggja einhver lágmarksgæði íbúða, en í umsögn Samtaka atvinnulífsins um reglugerðardrögin kom fram að samtökin teldu að þrátt fyrir að mikilvægt væri að íbúðir sem féllu undir úrræði væru hagkvæmar mættu skilyrði þess efnis „ekki skapa hvata t.d. til lélegs efnisvals“ og að útfærsla skilyrðanna í reglugerð yrði að taka mið af þessu. 

Ráðherra sagði það vera sveitarfélaga og verktaka að bregðast við

Ásmundur Einar Daðason félags- og barnamálaráðherra sagði í samtali við RÚV um miðjan síðasta mánuð að hann teldi ekki þörf á að rýmka skilyrðin fyrir lánunum til þess að lánin myndu nýtast þeim hópum sem til væri ætlast.

Ásmundur Einar Daðason félags- og barnamálaráðherra.
Bára Huld Beck

Þvert á móti sagði hann að það væri væri sveitarfélaga og verktaka að bregðast við þessum nýju lánum með auknu framboði lóða og íbúða. Þetta var áður en bæði Reykjavíkurborg og Samtök sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu skiluðu inn umsögnum sínum um drögin. 

Endanleg reglugerð um þessi nýju lán er í vinnslu hjá ráðuneytinu og áhugavert verður að sjá hvort einhverjar breytingar verði gerðar á þeim í ljósi framkominna athugasemda, enda virðist sýn ráðuneytisins og þeirra sem fara með skipulagsvald á höfuðborgarsvæðinu á það hvernig best sé að reyna að tryggja tekjulágu fólki hagkvæmt húsnæði yfir höfuðið gjörólík.

Vilt þú vera með?

Frjálsir, hugrakkir fjölmiðlar eru ómetanlegir en ekki ókeypis. Kjarninn reiðir sig á framlög lesenda og með því að styrkja Kjarnann mánaðarlega tekur þú þátt í að halda úti öflugum fjölmiðli.

Kjarninn hefur verið til taks fyrir kröfuharða lesendur í sjö ár og við ætlum að standa vaktina áfram og bjóða almenningi upp á vandaða umfjöllun þar sem áhersla er á gæði og dýpt.  

Fyrir þá lesendur sem nú þegar eru stoltir styrkjendur Kjarnans þá leyfum við okkur að benda á að hægt er að óska eftir að hækka styrkinn með því að senda póst á takk@kjarninn.is


Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Meira eftir höfundinnArnar Þór Ingólfsson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar