Munu breytingar á húsnæðismarkaði vera neytendum í hag?

Þrátt fyrir að íbúðaverð kunni að lækka á næstu mánuðum gæti verið að verri lánakjör og óstöðugleiki á fasteignamarkaði fylgi með.

24216414821_774b5e8eb2_o.jpg
Auglýsing

Blikur eru á lofti um ákveðin vatna­skil á fast­eigna­mark­aðnum þessa dag­ana. Stöðnun og jafn­vel verð­lækkun á íbúðum er í kort­unum sam­hliða mik­illi fram­boðs­aukn­ingu eftir margra ára skort. Þrátt fyrir að verð­lækkun gæti reynst neyt­endum vel eftir mikla hækkun í hálfan ára­tug er þó mögu­legt að henni fylgi slæmar afleið­ingar á lána­kjör lands­manna og stöð­ug­leika á mark­aðn­um.

Verð­lækkun í kort­unum

Líkt og hag­fræði­deild Lands­bank­ans benti á í síð­asta mán­uði hefur hægt veru­lega á verð­hækk­unum á fast­eigna­mark­aði eftir margra ára þenslu. Leita þarf aftur til árs­ins 2011 til að finna jafn­litla hækkun á fast­eigna­verð­i á höf­uð­borg­ar­svæð­inu og átti sér stað í fyrra. 

Svip­aðan tón má finna í skýrslu grein­ing­ar­deild­ar­ ­Arion ­banka fyrir tveimur vikum síð­an, en sam­kvæmt henni er útlit fyrir áfram­hald­andi kólnun á mark­aðnum á næst­unni. Reyndar telur grein­inga­deildin ekki ein­ungis að dregið verði úr verð­hækk­un­um, heldur spáir hún einnig að raun­verð íbúða muni lækka á næstu tveimur árum. 

Auglýsing

Meira fram­boð

Ástæða verð­lækk­un­ar­innar er aukin nýbygg­ing íbúða sem búist er við að muni stór­auka fram­boð og svala upp­safn­aðri íbúða­þörf hér á landi á næstu tveimur árum. Grein­ing­ar­deild ­Arion ­banka sýndi fram á aukna sem­ent­sölu, fjölda bygg­ing­ar­krana og virkni í bygg­ing­ar­starf­sem­i ­sem vís­bend­ingu um aukið fram­boð í náinni fram­tíð. 

Einnig er búist við áfram­hald­andi upp­bygg­ingu á næst­unni, en Kjarn­inn greindi í síð­ustu viku frá til­lögu Reykja­vík­ur­borgar um að heim­ila 2000 nýjar íbúðir í Ár­túni, Selás og Árbæ í nýju hverf­is­skipu­lagi. Sig­ur­borg Ósk Har­alds­dótt­ir, for­mað­ur­ ­skipu­lags­-og ­sam­göngu­ráðs Reykja­vík­ur, sagði einnig að svip­aðar breyt­ingar verði kynntar í níu öðrum borg­ar­hlut­u­m. 

Til við­bótar við aukna bygg­ing­ar­heim­ild frá Reykja­vík­ur­borg er mögu­legt að rík­is­stjórnin liðki enn frekar til fyrir nýbygg­ingu ef nýjar til­lögur átaks­hóps um bætta stöðu á hús­næð­is­mark­aði ná fram að ganga. Kjarn­inn fjall­aði ítar­lega um til­lög­urn­ar, en þær fólu meðal ann­ars í sér nýt­ingu rík­is­lóða fyrir íbúð­ar­byggð og stuðn­ing við upp­bygg­ingu félags­legra íbúða. 

Hættan við þenslu

Fái til­lögur átaks­hóps­ins hljóm­grunn hjá rík­is­stjórn­inni mætti vænta þess að útgjöld hins opin­bera auk­ist á næst­unni. Reyndar kemur þrýst­ingur á þenslu í rík­is­út­gjöldum úr mörgum átt­um, til dæmis frá Sam­tökum Atvinnu­lífs­ins vegna auk­innar inn­viða­upp­bygg­ingar, eða frá verka­lýðs­fé­lög­unum um skatta­lækk­anir til­ lág-og milli­tekju­hópa. 

https://kjarn­inn.is/­skyr­ing/2019-02-07-vilja-la­ekka-skatta-alla-­sem-eru-­med-und­ir­-900-t­hu­sund-kron­ur-ma­nu­di/

Meiri rík­is­út­gjöld gætu leitt til vaxta­hækk­ana hjá Seðla­bank­an­um, en pen­inga­stefnu­nefnd bank­ans hefur varað við aukna verð­bólgu á kom­andi mán­uðum og sagst munu hækka vexti ef ákvarð­anir á vinnu­mark­aði og í rík­is­fjár­málum skapa of mikla þenslu.

Hærri vextir koma niður á neyt­endum og auka greiðslu­byrði þeirra sem tekið hafa hús­næð­is­lán. Þannig gæti verið erf­ið­ara að fjár­magna fast­eigna­kaup, þrátt fyrir aukið fram­boð á hús­næði á næstu tveimur árum.

Hættan við sam­drátt

Sam­hliða hærri verð­bólgu spáir Seðla­bank­inn einnig umtals­verðri kólnun í hag­kerf­inu í ár, en gert er ráð fyrir að hag­vöxtur í ár verði sá minnsti frá árinu 2012. Grein­ing­ar­deild ­Arion ­banka býst við að sam­dráttur leiði til minni útlána­aukn­ingar hjá bönk­un­um, sem leiðir til enn verri lána­kjara. Áhrifa þessa sé nú þegar tekið að gæta í lægri hámarks­veð­hlut­föll­u­m ­í­búða­lána og versn­andi kjörum við­bót­ar­lána. Því gæti greiðslu­byrði neyt­enda aukist, þrátt fyrir að raun­verð fast­eigna fari lækk­andi.

Of mik­ið, of seint

Ásgeir Jóns­son, dós­ent í hag­fræði við Háskóla Íslands, gerði fast­eigna­mark­að­inn að umfjöll­un­ar­efni sínu í Face­book-­færslu fyrr í vik­unni. Þar sagði hann að of mikil fram­boðs­aukn­ing sé sú hætta sem vofi alltaf yfir bygg­ing­ar­geir­anum eftir langt tíma­bil skorts. Magnús Hall­dórs­son fjall­aði einnig um þessa hættu í leið­ara sínum fyrir tveimur vikum síðan.  Sam­kvæmt Magn­úsi getur skyndi­á­tak á hús­næð­is­mark­aði leitt til ójafn­vægis síð­ar. Lækki hús­næð­is­verð of mikið sé hætta á að fjár­fest­ing í nýjum íbúðum muni aftur sitja á hak­anum í fram­tíð­inni, með til­heyr­andi óstöð­ug­leika á mark­aðn­um.

Auk­inn sveigj­an­leiki og betri lána­kjör

Þrátt fyrir ótta við verri lána­kjör og óstöð­ug­leika á hús­næð­is­mark­aðnum hafa þó ýmsar til­lögur litið dags­ins ljós sem gæti spornað við þess­ari þró­un.

Átaks­hóp­ur­inn um bætta stöðu á hús­næð­is­mark­aði vildi meðal ann­ars heim­ila skamm­tíma­í­búðir á athafna­svæðum og gera sam­vinnu stjórn­valda og sveit­ar­fé­laga í skipu­lags­málum skil­virk­ari.  Sömu­leiðis lagði Reykja­vík­ur­borg til að heim­ila hús­eig­endum að hafa leigu­í­búðir innan síns hús­næð­is, en með því gæti eig­end­urnir aukið verð­mæti eignar sinn­ar. Með þessum til­lögum gæti stöð­ug­leik­inn batnað til muna með sveigj­an­legra fram­boði sem komið gæti í veg fyrir upp­safn­aðri hús­næð­is­þörf.

Lána­kjör ­neyt­enda gætu líka batnað með­ væntri hag­ræð­ingu í fjár­mála­kerf­inu, ef marka má til­lögur úr Hvít­bók fjár­mála­ráðu­neyt­is­ins. Kristrún Tinna Gunn­ars­dótt­ir, sem sat í starfs­hópnum sem skrif­aði Hvít­bók­ina, kynnti nið­ur­stöður Hvít­bók­ar­innar í við­tali á sjón­varps­þætt­inum 21 fyrr í mán­uð­inum. Sam­kvæmt Kristrúnu eyddi starfs­hóp­ur­inn tölu­verðu púðri og orku í að skoða skil­virkni í íslenska fjár­mála­kerf­inu, en hún sagði mikið svig­rúm fyrir hag­ræð­ingu meðal íslenskra banka sem bæta ættu kjör almenn­ings.



FEB: Sú óréttláta skerðing sem viðgengst í dag stuðlar að fátækt meðal eldri borgara
Félag eldri borgara fagnar kröfu stéttarfélaga og sambanda innan ASÍ um að stigið verði ákveðið skref til lækkunar á skerðingu almannatrygginga úr 45 prósent í 30 prósent vegna lífeyris frá lífeyrissjóðum.
Kjarninn 20. febrúar 2019
Katrín Jakobsdóttir, forsætisráðherra.
Segir það hafa legið fyrir að ríkisstjórnin myndi ekki setja á hátekjuskatt
Katrín Jakobsdóttir forsætisráðherra segir að skattkerfisbreytingar ríkisstjórnarinnar hafi verið kynntar og að það hafi jafnframt legið fyrir, frá því að núverandi ríkisstjórn var mynduð, að hún væri ekki að „fara í hátekjuskatt“.
Kjarninn 20. febrúar 2019
Stál í stál - Líkur á verkföllum hafa aukist
Útspili stjórnvalda í kjaraviðræðunum var illa tekið hjá verkalýðshreyfingunni. Eru verkföll í kortunum?
Kjarninn 20. febrúar 2019
Bakkavararbræður vilja rannsókn á Klakka
Lýstar kröfur í nauðasamningum Exista námu upphaflega tæplega 300 milljörðum króna og aðeins hluti þeirra hefur fengist greiddur.
Kjarninn 19. febrúar 2019
Hvalveiðar heimilaðar næstu fimm árin
Kristján Þór Júlíusson, sjávarútvegs- og landbúnaðarráðherra, studdist við ráðgjöf Hafró.
Kjarninn 19. febrúar 2019
Forseti ASÍ: Dagur „vonbrigða“ sem liðkar ekki fyrir kjarasamningum
Forseti ASÍ segir útspil stjórnvalda í kjaraviðræðum ekki til þess fallið að liðka fyrir kjarasamningum.
Kjarninn 19. febrúar 2019
Útspil stjórnvalda - Vilja minnka skattbyrði á lágtekjufólk
Verkalýðshreyfingin er ósátt við útspil stjórnvalda í kjaraviðræðum.
Kjarninn 19. febrúar 2019
Ríkisstjórnin kynnti nýtt skattþrep fyrir lægstu tekjurnar
Í tillögum um breytingar á skattkerfinu sem ríkisstjórnin kynnti aðilum vinnumarkaðarins í morgun voru lagðar til jafnar skattalækkanir upp á nokkur þúsund krónur á mánuði á alla einstaklinga með tekjur upp að 900 þúsund krónum.
Kjarninn 19. febrúar 2019
Meira eftir höfundinnJónas Atli Gunnarsson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar