Á því ári varð þó breyt­ing á hjá GAMMA. Þá voru stigin skref inn á markað sem hafði ekki verið fyr­ir­ferða­mik­ill hjá fyr­ir­tæk­inu áður og átti eftir að reyn­ast því ábata­samur en leiða líka til sam­fé­lags­legrar úlfúðar í garð þess, fast­eigna­mark­að­inn.

Árið 2011 var Sölvi Blön­dal, hag­fræð­ingur sem var þekkt­astur fyrir að hafa verið trommari og drif­fjöður hljóm­sveit­ar­innar Quaras­hi, og Ásgeir Jóns­son, þá efna­hags­ráð­gjafi GAMMA og lektor við Háskóla Íslands en í dag seðla­banka­stjóri, beðnir um að skrifa skýrslu um fast­eigna­mark­að­inn á Íslandi. Þar kom fram að hús­næð­is­verð hefði lækkað mikið árið 2009 og hefði ekki náð sér eftir það. Lítið sem ekk­ert hafði þá verið byggt af nýju hús­næði á Íslandi frá hruni og von var á risa­stórum árgöngum á mark­að­inn. Leigu­verð hefði sömu­leiðis lækkað eftir hrunið og leiga væri 20 til 30 pró­sent lægri að raun­virði en hún hafði verið árið 2007. Nið­ur­staða skýrsl­unnar var að fyr­ir­sjá­an­legur skortur væri á hús­næði og að það væri tæki­færi að mynd­ast til að fjár­festa í íbúð­ar­hús­næð­i. 

Skýrslan var kynnt fyrir hópi fjár­festa á lok­uðum fundi í lok árs 2011. Þeir sáu tæki­færin sömu­leiðis og tveir fag­fjár­festa­sjóð­ir, GAMMA: Centrum og GAMMA:  Eclip­se, voru settir á lagg­irnar til að kaupa upp lítið og með­al­stórt íbúð­ar­hús­næði í mið­borg Reykja­víkur og grónum hverfum í kringum hana. Það var gert án þess að mikið færi fyrir því. Það lá á að ná að kaupa eins mikið og hægt væri áður en að aðrir rynnu á lykt­ina. Það tókst vel. 

Veðj­uðu rétt en gagn­rýndir mjög

Tveimur árum síðar var eft­ir­spurnin eftir leigu­hús­næði orðin marg­falt fram­boðið á slíku. Búið var að stofna leigu­fé­lag, sem síðar fékk nafnið Almenna leigu­fé­lag­ið, utan um útleigu íbúð­anna sem sjóð­irnir sem GAMMA stýrðu höfðu keypt, sem voru nokkur hund­ruð. Ljóst var á þróun íbúða- og leigu­verðs að grein­ingin sem sett hafði verið fram í lok árs 2011 hafði verið hár­rétt. Og hækk­anir meira að segja meiri en menn reikn­uðu með. Fjár­fest­ar, sem voru meðal ann­ars líf­eyr­is­sjóð­ir, högn­uð­ust vel og hróður GAMMA sem sjóð­stýr­ing­ar­fyr­ir­tækis óx. 

En fjár­fest­ing í íbúð­ar­hús­næði er ekki eins og að fjár­festa í verð­bréfum eða atvinnu­hús­næði. Hún getur haft bein áhrif á dag­legt líf fólks. Fyrir því fékk GAMMA að finna.

Fyr­ir­tækið var gagn­rýnt fyrir að hafa skrúfað upp leigu­verð, fyrir að beita þrýst­ingi á íbúð­ar­eig­endum í fjöl­býl­is­húsum sem sjóðir þess höfðu keypt sig inn í til að selja og fyrir að vera erfitt í sam­starfi við aðra íbúð­ar­eig­endur þegar kom að við­haldi. 

Í við­tali við Frétta­tím­ann sál­uga sem birt var 22. mars 2013 sagði Svanur Guð­munds­son, þá for­maður Félags lög­giltra leigu­miðl­ara:„ „Þeir eru að búa til bólu sem springur eins og graft­ar­kýli á ung­lingi. Þeir eru líka eins og ung­lingar á þessum mark­aði. Þetta eru bara verð­bréfa­miðl­arar sem eru í öðrum heimi. Það kæmi mér ekk­ert á óvart að leigu­verðið þyrfti að hækka um fimm­tíu pró­sent til að standa undir verði eign­anna. Þessir menn eru ekki tengdir inn á hinn almenna borg­ara.“

For­svars­menn GAMMA tóku gagn­rýn­inni illa og töldu hana ómak­lega. Þeir bentu á að þeir væru hvorki ráð­andi á leigu­mark­aði og að stór­aukin útleiga á íbúð­ar­hús­næði til ferða­manna í gegnum Air­BnB hefði miklu meiri áhrif til hækk­unar á leigu­verði en umsvif sjóða GAMMA. 

Áfram veg­inn

Umfjöll­unin dró hins vegar ekk­ert úr vexti GAMMA. Árið 2012 var hagn­aður félags­ins 225 millj­ónir króna og ári síðar 182,6 millj­ónir króna. Stofn­end­urnir og MP banki voru enn langstærstu eig­end­urnir en í hóp­inn hafði bæst Straum­nes eign­ar­halds­fé­lag, í eigu Ara, Bjargar og Krist­ínar Fen­ger. Það gerð­ist í kjöl­far þess að Jón Sig­urðs­son, fyrr­ver­andi for­stjóri FL Group og eig­in­maður Bjargar Fen­ger, gekk til liðs við GAMMA sum­arið 2012 til að stýra sér­hæfðum fjár­fest­ing­um. Hann hætti störfum þar árið 2016.. 

Auk þess eign­uð­ust lyk­il­starfs­menn­irnir Lýður Þór Þor­geirs­son, Guð­mundur Björns­son og Valdi­mar Ármann á þessum árum minni hluti. Í árs­lok 2013 voru árs­verkin orðin 14, sjóð­irnir í stýr­ingu orðnir 20 (þar af fjórtán fag­fjár­festa­sjóð­ir) og hrein eign sjóð­anna sam­an­lagt um 30,5 millj­arðar króna.

Mesti vöxt­ur­inn var samt sem áður eft­ir. Árið 2014 var hagn­að­ur­inn 258,3 millj­ónir króna og 416,6 millj­ónir króna árið eft­ir. Arð­greiðslur urðu ger­legar og sam­tals voru greiddir úr 300 millj­ónir króna í slíkan á árunum 2013 og 2014. 100 millj­ónir króna bætt­ust við árið eft­ir.  

Þegar þarna var komið við sögu höfðu helstu ein­stak­ling­arnir á bak við GAMMA keypt hlut MP banka á rúmar 200 millj­ónir króna, en það gerð­ist í byrjun árs 2014. Miðað við þann verð­miða var virði fyr­ir­tæk­is­ins um einn millj­arður króna. Arð­greiðsl­urnar dugðu lang­leið­ina fyrir kaup­verð­in­u. 

Þegar komið var inn á árið 2016 voru árs­verkin orðin 21, sjóð­irnir 33 og eignir í stýr­ingu 112 millj­arðar króna. Alls voru 25 þeirra fag­fjár­festa­sjóð­ir, þar sem oftar en ekki er tekin meiri áhætta í von um meiri hagnað á þeim fjár­fest­ingum sem ráð­ist var í. Oft skil­aði þessi áhættu­taka GAMMA, sem hagn­að­ist áfram sem áður á umsýslu- og árang­urstengdum þókn­unum auk sem rekstr­ar­fé­lagið sjálft átti hlut­deild­ar­skír­teini í sjóð­um, góðum arð­i. 

Á því ári varð met­hagn­aður bók­færð­ur, alls 846 millj­ónir króna. GAMMA hafði haft alls rúma tvö millj­arða króna í þókn­ana­tekj­ur. Þær höfðu tvö­fald­ast á milli ára. Arð­greiðslan nam 300 millj­ónum króna, en hlut­höf­unum hafði fjölgað nokkuð þegar hér var komið við sögu. Þeir Jón­mundur Guð­mars­son, fyrr­ver­andi fram­kvæmda­stjóri Sjálf­stæð­is­flokks­ins sem hafði þá hafið störf hjá GAMMA, og Ragnar Jón­as­son, met­sölu­höf­undur sem hafði verið ráð­inn yfir­lög­fræð­ingur GAMMA á árinu 2015, voru báðir komnir í hlut­hafa­hóp­inn. Gísli og Agnar voru enn langstærstir þar, með sitt hvorn 31 pró­sent hlut­inn. 

Tæki­færin í hafta­losun reynd­ust dýr

Frá árinu 2015 og fram á vorið 2017 voru stig­inn stærstu skrefin í átt að afnámi fjár­magns­haft­anna sem sett höfðu verið upp eftir hrun­ið. Þegar þeim var lyft gátu inn­lendir fag­fjár­fest­ar, sér­stak­lega líf­eyr­is­sjóð­ir, loks leitað út fyrir land­stein­ana eftir fjár­fest­ing­u. 

Líf­eyr­is­sjóð­irnir þurfa enda að finna fjá­fest­ing­ar­tæki­færi ­fyrir á annað hund­rað millj­arða króna á hverju ári og voru komnir upp í topp í þátt­töku í flestum verk­efnum á Íslandi. Raunar var staðan orðin þannig að þeir sem stóðu fyrir verk­efn­un­um, á vett­vangi ýmissa fjár­mála­fyr­ir­tækja, vissu að margir líf­eyr­is­sjóðir þyrftu lík­lega að taka þátt í þeim vegna þess að þeir hefðu úr fáum öðrum tæki­færum að moða. Flóki Hall­­dór­s­­son, þáver­andi fram­­kvæmda­­stjóri ­sjóð­­stýr­ing­­ar­­fyr­ir­tæk­is­ins Stefnis sem er í eig­u ­Arion ­banka, orð­aði stöð­una ágæt­lega á fundi sem hald­inn var í maí 206. Þar sagði að ef líf­eyr­is­sjóð­ir­kæmust ekki  út úr höftum fljót­lega þá verði þeir farnir að kaupa „sjón­vörp og þvotta­­vél­­ar“ eftir nokkur mis­s­eri. Allir aðrir fjár­­­fest­inga­­kostir verð­i ­upp­­­urn­­ir. 

GAMMA, og fleiri í íslenskum fjár­mála­heimi, ætl­uðu að vera til­búnir fyrir þessa breyt­ingu. Sum­arið 2015 hafði fyr­ir­tækið fengið heim­ild til að hefja starf­semi í London og á fyrstu mán­uðum árs­ins 2017, þegar höftin voru að mestu afnum­in, opn­aði GAMMA líka skrif­stofur í New York og Svis­s. 

Sam­hliða þessum áherslu­breyt­ingum var skipu­lagi GAMMA breytt. Í febr­úar 2017 var greint frá því að Gísli Hauks­son, sem hafði þá flutt til London, myndi hætta sem for­stjóri og ger­ast stjórn­ar­for­mað­ur. Auk þess ætl­aði hann að stýra upp­bygg­ingu á starf­semi GAMMA í New York og London. Valdi­mar Ármann sett­ist í for­stjóra­stól­inn. Lýður Þór hætti störfum en Ingvi Hrafn Ósk­­ar­s­­son kom inn sem fram­­kvæmda­­stjóri sér­­hæfðra fjár­­­fest­inga og fyr­ir­tækja­verk­efna. 

Í lok árs 2017 virt­ist allt enn í blóma. Hagn­að­ur­inn var 626 millj­ónir króna á árinu. Þóknana­greiðsl­urnar sem höfðu verið inn­heimtar voru áfram rúm­lega tveir millj­arðar króna og alls voru heilir 137 millj­arðar króna í stýr­ingu. Ekki slæmur árangur hjá fyr­ir­tæki sem hafði stýrt 2,6 millj­örðum króna níu árum áður. Arð­greiðsl­urnar ákveðnar 300 millj­ónir króna. Engar slíkar voru hins vegar á end­anum greiddar út á árinu 2018.

Það voru erf­ið­leikar fram und­an.

Dýrt að starfa í útlöndum

Erlenda starf­semin reynd­ist afar kostn­að­ar­söm. Frétta­blaðið greindi frá því að rekstr­ar­kostn­aður GAMMA hefði auk­ist um 65 pró­sent á fyrstu sex mán­uðum árs­ins 2017 vegna þeirra. Á árinu í heild jókst hann um 32 pró­sent og nam tæp­lega 1,4 millj­arði króna. 

Í mars 2018 var til­kynnt um að Gísli myndi alfarið hætta störfum fyrir GAMMA, en myndi vera áfram stærsti hlut­hafi félags­ins. Í til­kynn­ingu sagði að hann myndi nú ein­beita sér að eigin fjár­fest­ingum og fjöl­skyldu sinn­ar, stjórn­ar­setu í fyr­ir­tækjum og verk­efnum á sviði menn­ing­ar­mála. Fyr­ir­tækið væri í góðum höndum sam­starfs­manna til margra ára „og veit ég að GAMMA verður áfram í fremstu röð fjár­­­mála­­fyr­ir­tækja.“

Mán­uði áður hafði skrif­stof­unni í Sviss verið lok­að, innan við ári eftir að hún var opn­uð. Mikil umræða átti sér stað milli aðila á fjár­mála­mark­aði að allt væri ekki eins og það ætti að vera hjá GAMMA og ljóst var að fyr­ir­tækið ætl­aði sér að reyna að ein­beita sér meira að sjóð­stýr­ingu, en minna á mik­illi áhættu­fjár­fest­ingu líkt og verið hafði árin á und­an, og hafði gef­ist vel.

Í júní í fyrra barst til­kynn­ing til Kaup­hallar Íslands um að vilja­yf­ir­lýs­ing hefði verið und­ir­rituð um kaup bank­ans á öllu hlutafé í GAMMA. Kaup­verðið átti að vera tæp­lega 3,8 millj­arðar króna, og greið­ast með ann­ars vegar reiðufé og hins vegar hlutafé í Kviku. „Til­teknar eign­ir“ yrðu hins vegar und­an­skild­ar. Þar var um að ræða meðal ann­ars starfs­manna­leig­una Elju, sem er einn stærsti leik­and­inn á þeim mark­aði hér­lend­is, og verk­taka­starf­semi sem meðal ann­ars leigði sumum þeirra starfs­mönnum sem Elja flutti inn hús­næði. Stærsti eig­andi Elju í dag eru Arnar Hauks­son, bróðir Gísla, en hann hafði áður starfað hjá GAMMA. Auk þess eru Pétur Árni Jóns­son, fram­kvæmda­stjóri Heildar fast­eigna­fé­lags sem rekið var að GAMMA og aðal­eig­andi VIð­skipta­blaðs­ins, og Jón Einar Eyj­ólfs­son á meðal eig­enda. 

Fengu lán hjá Stoðum

Í sept­em­ber keyptu tveir sjóðir í stýr­ingu hjá GAMMA skulda­bréf í frægu skulda­bréfa­út­boði WOW air, sem þá háði dauða­stríð, fyrir tvær millj­ónir evra. Flug­fé­lagið fór síðan í þrot í mars síð­ast­liðnum og litlar sem engar líkur eru taldar á því að nokkuð fáist upp í 138 millj­arða króna almennar kröfur í búið. Við­ræð­urnar við Kviku stóðu enn yfir á þessum tíma og ljóst að eitt­hvað var ekki í lagi í lausa­fjár­stöðu GAMMA. Haustið 2018 lán­aði fjár­fest­inga­fé­lagið Stoðir GAMMA einn millj­arð króna gegn því að fá 15 pró­sent vexti fyrir við­vik­ið. Stjórn­ar­for­maður Stoða er í dag Jón Sig­urðs­son, sem starfaði, líkt og áður sagði, um tíma hjá GAMMA og eig­in­kona hans var á meðal eig­enda fyr­ir­tæk­is­ins. 

Þegar til­kynnt var að saman hefði náðst um kaup Kviku á GAMMA hafði verð­mið­inn lækkað veru­lega. Nú var sam­an­lagt verð sagt 2,4 millj­arðar króna en ekk­ert átti lengur að greið­ast með hlutafé í Kviku. Eig­endur GAMMA áttu að fá 839 millj­ónir króna í reiðufé en rest­ina í hlut­deild­ar­skír­teinum í sjóðum GAMMA og í formi árang­urstengdra greiðslna sem áttu að „greið­ast þegar lang­tíma­kröfur á sjóði GAMMA inn­heimt­ast.“

Ármann Þor­valds­son, þáver­andi for­stjóri Kviku, sagði í til­kynn­ingu að það væri „mik­ill fengur fyrir Kviku að fá góðan hóp til liðs við sig.“ Gísli Hauks­son sagði að það fælust mikil „tæki­færi í þeirri breyt­ingu að kaup­verðið sé greitt að hluta til í hlut­deild­ar­skír­teinum sjóða félags­ins auk þess sem hlut­hafar munu njóta góðs af áfram­hald­andi góðum rekstri sjóð­anna.“

Þegar árs­reikn­ing­ur­inn fyrir 2018 var birtur sást betur glitta í hina breyttu stöðu. Þókn­anna­greiðslur höfðu dreg­ist veru­lega sam­an, úr rúm­lega tveimur millj­örðum króna í 1,3 millj­arð króna. Tekjur GAMMA í heild minnk­uðu um rúm­lega 800 millj­ónir króna, eða um rúm­lega þriðj­ung. Rekstr­ar­kostn­aður hafði hins vegar auk­ist. 

Alls tap­aði GAMMA 268 millj­ónum króna í fyrra. Það var í fyrsta sinn frá árinu 2009 sem tap hafði orðið á rekstr­in­um. 

Kaup­verðið lækkar hratt

Eft­ir­lits­að­ilar sam­þykktu sam­runa Kviku og GAMMA í mars 2019 og í kjöl­farið fengu Stoðir 150 millj­­­óna króna þókn­un­ina sína fyrir að veita GAMMA lán sem var að fullu greitt upp í byrjun mars 2019, eða strax eftir að Kvika banki hafði gengið form­lega frá kaup­unum á GAMMA. Skrif­stofu GAMMA í New York var lokað og skrif­stof­unni í London rennt inn í Kviku Securities.

Áfram var þó kvittur um að ekki væri allt eins og af hefði verið látið hjá GAMMA. Í hálfs­árs­upp­gjöri Kviku banka fyrir árið 2019 kom til að mynda skýrt fram að áhyggjur voru af stöðu sjóða í stýr­ingu hjá GAMMA. 

Um mitt þetta ár hafði Kvika ein­ungis greitt tæp­lega 1,4 millj­arð króna af kaup­verð­inu. Auk þess er greint frá því í hálfs­árs­upp­gjöri Kviku að 200 millj­ónir króna af kaup­verð­inu myndu verða lagðar inn á svo­kall­aðan escrow-­reikn­ing til að mæta mögu­legum kröfum sem Kvika banki gæti gert vegna kaupanna næstu þrjú árin eftir að kaupin voru frá­geng­in. Ef slíkar kröfur mynd­ast ekki á tíma­bil­inu verður fjár­hæðin greidd út til fyrr­ver­andi eig­enda GAMMA. 

Vegna þess að stór hluti kaup­verðs Kviku banka á GAMMA er bund­inn í árang­urstengdum þókn­unum þá liggur áhættan á því að eignir GAMMA súrni hjá fyrr­ver­andi eig­endum félags­ins, ekki bank­an­um. 

Súrir sjóðir

Í lok júní var greint frá því að tveimur fjár­fest­ing­ar­sjóðum félags­ins, GAMMA: Total Return Fund og GAMMA: Global, hefði verið lokað og sjóðs­fé­lögum til­kynnt að við slit þeirra yrðu þeim fjár­munum sem myndu fást við sölu eigna ráð­stafað til hlut­deild­ar­skír­tein­is­hafa. Skömmu áður en að ofan­greindum tveimur sjóðum var lokað þá var fjórum sjóðum GAMMA rennt saman við sjóði Júpít­ers, sem er líka í eigu Kviku banka. 

Í byrjun sept­em­ber 2019 var svo greint frá því að stjórn Kviku banka hefði ákveðið að sam­eina alla eigna- og sjóða­­­stýr­ing­­­ar­­­starf­­­semi sam­­­stæð­unn­­ar í eitt dótt­ur­fé­lag. GAMMA yrði þá ekki lengur til sem sjálf­stæð ein­ing þegar fram liðu stund­ir. Sam­hliða þeirri til­kynn­ingu var greint frá því að Valdi­mar Ármann myndi hætta sem for­stjóri GAMMA.

Í lok þess mán­aðar kom stóri skell­ur­inn. Greint var frá því, með til­kynn­ingu til Kaup­hall­ar, að tveir sjóðir í stýr­ingu GAMMA væru í mun verra standi en gert hafði verið ráð fyr­ir. Um var að ræða sjóði í efsta lagi áhættu sem gæti mögu­lega skilað mik­illi ávöxt­un, og fjár­festar í þeim áttu að vita að þeir væru að taka þátt í verk­efnum sem gætu súrn­að. Það kom hins vegar flestum í opna skjöldu þegar annar sjóð­ur­inn var færður niður að nán­ast öllu leyti, og hinn að miklu leyti.

 Fag­fjár­festar sjá fram á umtals­vert tap vegna þessa, en þó er um litlar upp­hæðir að ræða t.d. þegar horft er á heild­ar­eignir líf­eyr­is­sjóða­kerf­is­ins. Hægt er að lesa ítar­lega umfjöllun um sjóð­ina hér að neð­an.

Enda­lokin í aug­sýn

GAMMA er vart til leng­ur. Nær allir lyk­il­starfs­menn GAMMA eru horfnir frá, margir með yfir­lýs­ingum síð­ustu daga um að þeir hafi verið fyrir nokkru ákveðið að breyta til, og hefðu alls ekki verið rekn­ir. Hinn góði hópur sem for­stjóri Kviku hlakk­aði til við að fá til liðs við bank­ann þegar hann keypti GAMMA er orð­inn ansi þunn­ur, raunar telj­andi á fingrum ann­arrar hand­ar. Helst ber að nefna að Agnar Tómas Möll­er, annar stofn­andi GAMMA er for­stöðu­maður skulda­bréfa­mark­aða hjá Júpít­er, dótt­ur­fé­lagi Kviku, og Jón­mund Guð­mars­son, sem starfar innan eigna­stýr­ingar Kviku. 

Á heima­síðu GAMMA eru nú taldir upp níu starfs­menn. Þar af eru fimm sem voru færðir yfir frá Kviku á þessu ári. Auk þeirra er einn starfs­maður í mót­töku, lög­fræð­ing­ur, fjár­mála­stjóri og einn af gömlu eig­end­un­um, Guð­mundur Björns­son. 

Full­vissa Gísla Hauks­sonar þegar hann kvaddi GAMMA, um að fyr­ir­tækið sem hann stofn­aði rétt fyrir hrun myndi áfram verða í fremstu röð fjár­mála­fyr­ir­tækja, virð­ist ekki eiga sér stoð í raun­veru­leik­an­um. 

Fyr­ir­tækið GAMMA, sem flaug hátt, stækk­aði ört, skil­aði mörgum við­skipta­vinum sínum arð­semi um tíma, hafði umtals­verð áhrif á íslenskt sam­fé­lag með atferli sínu, var gagn­rýnt harka­lega en hafði hagn­ast um sam­tals tæpa 2,5 millj­arða króna á ára­tug og greitt eig­endum sínum um 700 millj­ónir króna í arð, virð­ist vera á loka­metrum til­vistar sinn­ar.