Bræðra­borg­ar­stígur 1 var 114 ára gam­alt hús og að nið­ur­lotum kom­ið, miðað við kvart­anir frá nágrönnum þess og fyrri leigj­endum. Þrátt fyrir það er talið að yfir 20 manns hafi búið þar í nokkur hund­ruð fer­metra rým­i. 

Til­vist íbúða sem þessa er engin til­vilj­un, heldur afleið­ing efna­hags­legra og sam­fé­lags­legra þátta. Upp­gangur ferða­þjón­ust­unnar ásamt lít­illi nýbygg­ingu, tak­mörk­uðum almenn­ings­sam­göngum og vilja til þess að búa nálægt mið­bæn­um, hefur leitt til þess hægt hefur verið að leigja hús­næði í svip­uðu ástandi og her­bergin á Bræðra­borg­ar­stíg á síð­ustu árum.

Þétt­býlasta borg Norð­ur­landa

Árið 1928 vann Páll Zóph­ón­í­as­son hús­næð­is­rann­sókn til að kanna húsa­kost Reyk­vík­inga. Þar kom fram að helm­ingur bæj­ar­búa byggði í of miklu þétt­býli, þar sem innan við 15 fer­metrar voru á hvern íbúa. Auk þess voru 15,3 pró­sent allra íbúða kjall­ara­í­búðir og 17 pró­sent þeirra voru undir súð. 

Á þessum tíma náði þétt­býli í Reykja­vík ekki mikið út fyrir póst­núm­erið 101, eða frá Ána­naustum í vestri til Hlemms í austri. Þrátt fyrir það voru borg­ar­búar um 28 þús­und manns árið 1930, en það eru tæp­lega tvö­falt fleiri en búa á sama svæði nún­a. 

Ásgeir Jóns­son hag­fræð­ingur og nú seðla­banka­stjóri gerði grein fyrir sögu­lega þéttri byggð í höf­uð­borg­inni í jóla­hefti Vís­bend­ingar árið 2013, en sam­kvæmt honum mætti ætla að Reykja­vík hafi verið ein þétt­býlasta borgin á Norð­ur­lönd­unum undir lok þriðja ára­tugar síð­ustu ald­ar. 

Land­fræði­leg spenni­treyja

Að mati Ásgeirs stöf­uðu þrengslin í Reykja­vík af örri íbúa­fjölgun á fyrstu ára­tugum 20. aldar vegna fólks­flutn­inga utan af landi. Á þessum tíma var mik­ill upp­gangur í sjáv­ar­út­vegi og jókst þá byggð ört í helstu sjáv­ar­plássum lands­ins. Þetta sést glöggt ef mann­fjölda­tölur Reykja­víkur eru skoð­að­ar, en íbúa­fjöldi borg­ar­innar tvö­fald­að­ist á tíma­bil­inu 1920-1930. 

Á sama tíma voru sam­göngur tak­mark­aðar um bæinn, þar sem ein­göngu var hægt að treysta á leigu­bíla og eigin fæt­ur. Einnig voru nýbygg­ingar af skornum skammti þar sem nær ómögu­legt var að taka hús­næð­is­lán hjá bönk­un­um. Af þessum ástæðum skrifar Ásgeir að borgin hafi verið í land­fræði­legri „spenni­treyju“ á þessum tíma. 

Án almenni­legs sam­göngu­kerfis og fjár­mögn­un­ar­leiða var því of dýrt að byggja hús í útjaðri Reykja­víkur fyrir hverja fjöl­skyldu. Í stað þess ein­kennd­ist borgin af stórum tveggja til þriggja hæða ein­býl­is­húsum sem efna­meiri fjöl­skyldur byggðu, en þær leigðu þá gjarnan út kjall­ara- og ris­í­búðir þeirra og jafn­vel útskot eða bak­hýsi. Bræðra­borg­ar­stígur 1 var nákvæm­lega svona hús, en þar voru fimm íbúðir á þremur hæðum árið 1910. 

Gisti­pláss vantar fyrir tíu þús­und

Margt sam­bæri­legt má finna í efna­hags­þróun höf­uð­borg­ar­svæð­is­ins á síð­ustu tíu árum og á þriðja ára­tug síð­ustu aldar í Reykja­vík. Sam­hliða upp­gangi ferða­þjón­ust­unnar og störfum tengdum henni hefur eft­ir­spurn eftir gisti­plássi í borg­inni auk­ist til muna. Á árunum 2010-2019 fjölg­aði íbúum höf­uð­borg­ar­svæð­is­ins um 30 þús­und, auk þess sem skráðum gist­i­rúmum fyrir ferða­menn fjölg­aði um átta þús­und og óskráðum gisti­rýmum gæti hafa fjölgað um allt að fjögur þús­und. 

Á sama tíma hefur orðið hökt í upp­bygg­ingu íbúða, sér í lagi á fyrstu árunum eftir fjár­mála­hrunið árið 2008. Á síð­ustu tíu árum hafa rétt rúm­lega tíu þús­und íbúðir verið full­kláraðar á höf­uð­borg­ar­svæð­inu, en megnið af því var byggt á síð­ustu fimm árum. Ef gert er ráð fyrir að þessar íbúðir hýsi að jafn­aði rúm­lega tvo íbúa, líkt og með­al­talið er í Reykja­vík, mætti búast við að safn­ast hafi upp þörf á gisti­plássi fyrir um það bil tíu þús­und manns á þessu tíma­bil­i. 

Af þessum tölum að dæma hafa tug­þús­undir manna sætt sig við þrengri hús­næð­is­skil­yrði en aðrir höf­uð­borg­ar­búar á síð­ustu árum.

Ungir inn­flytj­endur

En hverjir eru þessir nýju borg­ar­bú­ar? Sam­kvæmt Hag­stofu er meiri­hluti þeirra inn­flytj­end­ur, en þeim hefur fjölgað um rúm­lega tutt­ugu þús­und á síð­ustu tíu árum á höf­uð­borg­ar­svæð­inu. Þeir eru líka ungir að jafn­aði, en sex af hverjum tíu sem fluttu hingað frá árinu 2010 voru undir 30 ára aldri. Til við­mið­unar eru fjórir af hverjum tíu Íslend­ingum á þessu ald­urs­bil­i. 

Lágur aldur inn­flytj­enda sést einnig greini­lega á vinnu­mark­aði. Hlut­fall þeirra sem eru yngri en 25 ára er mun hærra í þeim atvinnu­greinum þar sem hátt hlut­fall starfs­manna hefur erlendan bak­grunn, til að mynda í ferða­þjón­ustu og í öðrum þjón­ustu­störfum á gisti- og veit­inga­stöð­u­m. 

Stað­setn­ing skiptir máli

Fyr­ir­tæki í þessum geirum eiga það öll sam­eig­in­legt að meiri­hluti þeirra er stað­settur í eða nálægt miðbæ Reykja­vík­ur. Því kemur ekki á óvart að hús­næð­is­verð hafi hækkað meira þar heldur en í öðrum hverfum borg­ar­inn­ar. Sam­kvæmt Þjóð­skrá hefur fer­metra­verð hækkað mest mið­svæð­is, þ.e. í  mið­bæn­um, Vest­ur­bænum og hjá Kringl­unni, en minnst í Grafa­holti, Rétt­ar­holti og Árbæn­um, sem eru fjær mið­bæn­um, á tíma­bil­inu 2010-2020. 

Aukin eft­ir­spurn eftir búsetu mið­svæðis í höf­uð­borg­inni er einnig skilj­an­leg ef horft er til sam­göngu­mynsturs milli ald­urs­hópa. Ferða­lög milli hverfa eru erf­ið­ari fyrir unga og tekju­lága, sem eru lík­legri til að reiða sig á almenn­ings­sam­göngur í stað einka­bíls­ins, sem er enn fljót­leg­asti sam­göngu­mát­inn í höf­uð­borg­inni. Þess vegna eru þeir lík­legri til að kjósa heim­ili nær vinnu­stað sínum heldur en aðr­ir. 

Spenni­treyjan enn til staðar

Höf­uð­borgin er því enn í nokk­urs konar land­fræði­legri spenni­treyju svip­aðri þeirri sem hún var í fyrir tæpri öld síð­an. Mikil eft­ir­sókn ungra inn­flytj­enda til mið­bæj­ar­ins, á sama tíma og hökt hefur verið á bygg­ing­ar­mark­aði og sam­göngu­mátar þeirra eru tak­mark­að­ir, hefur leitt til þess að lík­legra sé að þeir sætti sig við þrengri húsa­kost en aðrir íbúar höf­uð­borg­ar­inn­ar. 

Þessar aðstæður gera leigu­sölum kleift að leigja út hús­næði sem ann­ars hefði ekki þótt boð­legt, ein­ungis vegna stað­setn­ingar þess.

Hins vegar er þetta ekki óhjá­kvæmi­leg þróun allra borga sem upp­lifa mik­inn efna­hags­upp­gang á stuttum tíma. Sam­kvæmt grein Ásgeirs Jóns­sonar var hús­næð­is­vand­inn í Reykja­vík á þriðja ára­tug síð­ustu aldar fyrst og fremst leystur á skömmum tíma með til­komu almenn­ings­sam­göngu­kerf­is, sem gerði fólki kleift að búa fjær mið­bænum en áður. 

Með auknum og tíð­ari almenn­ings­san­göngum yrði lík­legra að tekju­lágir sæju sér fært að búa fjær vinnu­stöðum sín­um, þar sem ódýr­ara yrði fyrir þá að ferð­ast innan borg­ar­inn­ar. Þannig gæti umfram­þörfin á hús­næði mið­svæðis minnkað og þannig yrði ólík­legra að leigusalar kæmust upp með að leigja út íbúðir í svip­uðu ástandi og á Bræða­borg­ar­stíg 1.